Kiraya veren ile kiracı arasındaki en önemli uyuşmazlıklardan biri de İhtiyaç nedeniyle tahliye davası konusudur. Türk Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun kapsamında, mal sahipleri belirli şartlar altında kiracıyı tahliye ettirme hakkına sahiptir. Ancak, bu süreç keyfi bir şekilde yapılamaz; mahkemeye sunulması gereken geçerli sebepler, usulüne uygun açılmış bir dava ve hukuka uygun kanıtlarla desteklenmelidir. Peki, mal sahibi kiracıyı ihtiyaç sebebiyle tahliye edebilir mi? Tahliye davası hangi şartlarda açılabilir? Davanın süreci nasıl işler? Bu makalede, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının şartlarını, hukuki dayanaklarını, yargı sürecini ve emsal kararları detaylı bir şekilde ele alacağız. Eğer siz de mülk sahibiyseniz ve taşınmazınızı geri almak istiyorsanız ya da kiracı olarak tahliye davası ile karşı karşıyaysanız, haklarınızı bilmek için İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecini tüm ayrıntıları ile bilmelisiniz. Bu doğrultuda İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecini kapsamına alan mevzuat hükümleri aşağıdaki gibidir:
Dava yoluyla
a- Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
Gereksinim, yeniden inşa ve imar
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
b-Yeni malikin gereksinimi
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu zor varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleş-meyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Şartları
İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının kazanılabilmesi için;
1-İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kira sözleşmesi konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olmalıdır.
2-İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı olmalıdır.
3-İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için, ihtiyaç samimi ve gerçekçi olmalıdır.
4-İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için, İhtiyaç iddiası hüküm kesinleşinceye kadar devam etmelidir.
5-Fesih ve dava açma sürelerine uyulmalıdır.
1.Kira Sözleşmesi Konut Veya Çatılı İşyeri Kirasına İlişkin Olmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu‘nun 350/1 maddesi kapsamında düzenlenmiştir ve yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir. Eğer tahliye talebine konu olan taşınmaz arsa niteliğinde ise, bu durumda TBK 350/1 maddesi uygulanamaz. Çünkü İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kiralanan taşınmazın konut veya işyeri olarak kullanılıyor olması temel şartlardan biridir. Bu nedenle, arsa, tarla ya da benzeri taşınmazlar için bu tür bir tahliye davası açmak mümkün değildir.
Yargıtay‘ın bir kararına göre, “Dava konusu kiralanan arsa vasfında olup çatılı olmadığından genel hükümlere tabidir. Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlerine tabi olan dava konusu arsa vasfındaki kiralanandan yeni iktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine dayanılarak dava açılması mümkün değildir.” (Y3.HD, 01/11/2017 Τ., 2017/5585 E., 2017/15002 Κ.)
2.Kiraya Verenin Kendisinin, Eşinin, Altsoyunun, Üstsoyunun Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut İhtiyacı Olmalıdır.
a) Kiraya Verenin Kendisinin Konut İhtiyacının Bulunması
Kiraya verenin konut ihtiyacı bulunması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesi uyarınca tahliye davası açılabilir. Kiraya verenin konut ihtiyacı farklı şekillerde ortaya çıkabilir. Örneğin, oturduğu evi satmak zorunda kalan bir mal sahibi, kiracının bulunduğu konuttan tahliyesini talep edebilir. Benzer şekilde, tayini çıkacağını düşünerek başka bir şehirde ev satın alan ancak tayini çıkmayan bir kişi, tayini gerçekleştiğinde kiracıyı tahliye ettirebilir.
Ancak, geçici ihtiyaçlar veya uzun vadede gerçekleşme ihtimali düşük olan talepler tahliye sebebi olarak kabul edilmez.
İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, kiraya verenin ihtiyacının haklı sayılabilmesi için ya mevcut iş yerinden tahliye edilme tehlikesinin bulunması ya da kiralanan taşınmazın daha üstün nitelikte olması gerekir. Mahkeme, bu durumu tespit etmek için bilirkişi incelemesi yaparak kıyaslama yapmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin tahliye talep ettiği konutu sürekli kullanma zorunluluğu yoktur. Örneğin, yaz aylarında kısa süreli kullanım için tatil bölgesindeki bir konutun tahliyesini talep edebilir. Benzer şekilde, yurtdışında yaşayan bir kişi, memleketine döndüğünde kalacak yeri olması için kiracıyı tahliye ettirebilir.
b) Kiraya Verenin Eşinin Konut İhtiyacının Bulunması
Kiraya verenin eşinin konut ihtiyacı, özellikle boşanma sürecinde ayrı yaşama isteği gibi durumlarda tahliye sebebi olabilir. Örneğin, bir hakim lojmanda otururken tayini çıktığında, doktor olan eşinin tayini çıkmadığı için lojmanı boşaltması gerektiğinde, kiradaki bir taşınmazın tahliyesi talep edilebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında imam nikahı resmi bir evlilik olarak kabul edilmediğinden, imam nikahlı kişinin konut ihtiyacı tahliye sebebi sayılmaz.
c) Kiraya Verenin Altsoyu Veya Üstsoyunun Konut İhtiyacının Bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi, kiraya verenin altsoyu (çocukları, torunları, evlatlıkları) veya üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) için konut ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açmasına olanak tanır.
Örneğin, mal sahibi vefat eden kayınpederinin ardından gelir kaynağı olmayan kayınvalidesini kira yükünden kurtarmak için tahliye talep edebilir. Benzer şekilde, işini kaybeden oğlu veya kızı için, ya da yeni bir şehre taşınan yakınını yerleştirmek amacıyla tahliye davası açabilir.
Yargıtay, ergin (reşit) çocukların ayrı bir evde yaşama hakkını tanımakta ve ebeveynleriyle oturmaya zorlanamayacaklarını kabul etmektedir. Ayrıca, kirada oturan bir ihtiyaç sahibinin durumu, konut ihtiyacının en güçlü kanıtlarından biri olarak değerlendirilmektedir. Ancak, ihtiyaç sahibi çocuğun bir başkasının yanında kalıyor olması veya uzak bir yerde oturması, ihtiyacın samimi olmadığı anlamına gelmez.
d) Kiraya Verenin Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut İhtiyacının Bulunması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin bakmakla yükümlü oldukları kişiler sınırlı sayıda değildir. Bu nedenle, bakmakla yükümlü olunan kişiler somut olaya göre değerlendirilecektir. Örneğin yetim kalmış yeğen veya arkadaşının emanet ettiği çocuk bakmakla yükümlü olunan kişi kapsamındadır. Yine bunun gibi, eğitimi üstlenilen çocukların konut ihtiyacı da bu kapsamda sayılabilir.
TMK m. 364 hükmünde kardeşe karşı yardım nafakası yükümlülüğü getirilmiştir. Söz konusu hükme göre, “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır.” Bunun sonucu, yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek kardeş için de kiracının tahliyesi istenerek buraya kardeş yerleştirilebilir.
3.İhtiyaç Samimi Ve Gerçek Olmalıdır
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Kira artışını önlemek veya daha yüksek bedelle yeniden kiraya vermek amacıyla açılan davalar samimi kabul edilmez. Geçici veya uzun vadede gerçekleşme ihtimali düşük olan ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ayrıca, ihtiyaç durumu sadece dava açıldığı tarihte değil, yargılama süreci boyunca da devam etmelidir.
4.İhtiyaç İddiası Hüküm Kesinleşinceye Kadar Devam Etmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi şarttır. Karar verildiği anda ihtiyaç mevcut olsa bile, kanun yolu aşamasında ortadan kalkarsa hüküm bozulmalıdır. Örneğin, kiralanan taşınmaz satışa çıkarılmışsa, ihtiyaç iddiası sona erdiğinden tahliye kararı geçersiz hale gelir. Ayrıca, geçici veya uzun vadede gerçekleşmesi belirsiz olan ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez.
5.Fesih Ve Dava Açma Sürelerine Uyulmalıdır
a)Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler
Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Eğer sadece başlangıç tarihi belirlenmiş ancak bitiş tarihi belirtilmemişse, sözleşme belirsiz süreli kabul edilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre sona erdiğinde kiraya verenin herhangi bir ihbar yapmasına gerek olmaksızın bir ay içinde tahliye davası açması gerekir. Bu süre içinde dava açılmazsa, kiracı kira sözleşmesini uzatma hakkına sahip olur. Ancak, kiraya veren yazılı bir bildirim ile bir kira yılı daha süre kazanabilir ve bu sürenin sonunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Yeni bir malik taşınmazı satın aldığında, kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli kurallara uymak zorundadır. Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu sürenin başlaması, taşınmazın devralındığı tarihten itibaren hesaplanır. Eğer yeni malik bu bir aylık yazılı bildirim süresini kaçırırsa, tahliye hakkını ancak TBK m. 350 kapsamında genel kurallara tabi olarak kullanabilir. Yani, yazılı bildirim yapılmazsa, malik eski sözleşmeyi olduğu gibi üstlenmiş sayılır ve ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Yargıtay kararlarına göre, tahliye davası altı ayın sonunda açılabileceği gibi, sözleşme süresi sonuna kadar da açılabilir. Ancak, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması zorunludur. Bu bildirim süresi kaçırılırsa, tahliye hakkı sona erer ve sonradan telafi edilmesi mümkün değildir. Ayrıca, tahliye davasının kabul edilebilmesi için kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Kiraya verenin sadece daha yüksek kira geliri elde etmek istemesi gibi sebeplerle açılan davalar mahkemeler tarafından reddedilebilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin net bir şekilde bilinmesi gerekmektedir. Eğer davacı tarafından belirtilen tarihlere kiracı itiraz ederse, mahkeme tarafların sunacağı tüm delilleri değerlendirerek uyuşmazlığı çözüme kavuşturmalıdır. Kira sözleşmesinin süresinin ve şartlarının net olmaması durumunda, tanık beyanları ve diğer delillerle ihtiyacın gerçek olup olmadığı tespit edilir.
b) Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih ve Tahliye Süreci
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflar, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Sözleşmede daha uzun bir fesih bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi belirlenmişse, bu şartlara uygun hareket edilmelidir. Örneğin, kiraya verenin tahliye talebi için en az 45 gün önceden bildirimde bulunması gerektiğine dair bir hüküm varsa, bu süreye uyması ve sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açması gerekmektedir. Eğer sözleşmede özel bir fesih süresi belirtilmemişse, yasal fesih sürelerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimi süreleri, TBK m. 329 hükmüne göre belirlenir. Yerel bir âdet bulunmadığı takdirde, kira sözleşmesi altı aylık kira dönemleri sonunda, en az üç aylık fesih bildirimi yapılarak feshedilebilir. Örneğin, 01/01/2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli bir kira sözleşmesinde, ilk altı aylık dönem 30/06/2022 tarihinde biter. Kiraya veren, bu tarihten üç ay önce yani en geç 31/03/2022’ye kadar fesih bildiriminde bulunmalı ve 01/07/2022 tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Aynı kural, takip eden altı aylık dönemler için de geçerlidir.
Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak, altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m. 351/1). Örneğin, 01/03/2022 tarihinde taşınmazı satın alan yeni malik, 01/04/2022’ye kadar kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve altı ay sonra tahliye davasını açabilmelidir. Altı aylık süre, edinme tarihinden itibaren başlar ve bu süre sonunda dava açılmazsa malik, genel tahliye kurallarına tabi olur.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesi için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi kesin olarak bilinmelidir. Eğer davacı tarafından sunulan tarihlere kiracı itiraz ederse, mahkeme tarafların tüm delillerini, tanık beyanları da dahil olmak üzere değerlendirerek karara varmalıdır.
Yeni Malikin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 351/1. maddesine göre, kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı doğduğunda, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, altı ay sonra yeni malik tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu düzenleme, önceki malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesini mümkün kılan koşulların, yeni malik için de geçerli olduğunu göstermektedir. Yeni malik tahliye davası açmak isterse, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde de bu hakkını kullanabilir (TBK m. 351/2).
Ancak, yeni malik tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa, tarla veya genel hükümlere tabi taşınmazlar için ihtiyaç iddiasına dayanılarak yeni malik tahliye davası açılması mümkün değildir. Yargıtay da kararlarında, bu hükmün sadece konut ve çatılı işyerleri için geçerli olduğunu vurgulamaktadır.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, yalnızca konut ihtiyacı için değil, aynı zamanda işyeri ihtiyacı sebebiyle de tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç, yalnızca kiraya verenin kendisi için değil, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de söz konusu olabilir. Örneğin, kiraya veren veya çocuğu işyerini kullanmak istiyorsa, samimi ve gerçek bir ihtiyaç olması, ihtiyacın yargılama süreci boyunca devam etmesi ve fesih bildirim sürelerine uyulması şartıyla tahliye talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malikin de işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep edebileceğini düzenlemektedir. Ancak, gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyemez. Yargıtay kararlarına göre, şirketin faaliyet alanını genişletme amacı, zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir ve bu durumda tahliyeye karar verilebilir.
Mahkemeler, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmelidir. Örneğin, davacının kızının perakende çanta satışı yapmak istemesi, özel bir uzmanlık gerektirmediği için tahliye sebebi olarak kabul edilebilir. Ayrıca, mahkeme, taşınmazın yapılacak işe uygun olup olmadığını belirlemek için keşif yapmalı ve büyüklüğü, konumu ve kullanım amacına uygunluğunu incelemelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, özel teşebbüslerin ticari faaliyetlerini genişletme ihtiyacının da tahliye sebebi olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle, davacının mevcut iş kolunu değiştirme veya ticari faaliyetlerini büyütme amacı, samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirildiğinde tahliyeye karar verilmelidir.
Kiralananın Yeniden İnşası, İmarı veya Esaslı Onarımı Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesine göre, kiralanan taşınmazın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi nedeniyle kullanımının imkânsız hale gelmesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi ve genel hükümlere göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Tahliye talebinin kabul edilmesi için yapılacak onarım veya değişikliklerin taşınmazın kullanımını uzun süre engelleyecek derecede esaslı olması gerekir. Örneğin, zemin yenileme, mutfak tezgâhı, dolaplar, kapılar ve pencerelerin tamamen değiştirilmesi, duvarların yıkılması gibi işlemler bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak küçük tadilatlar veya lokal onarımlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez.
Bu sebebe dayanılarak açılan tahliye davalarında, TBK 351. madde uygulanmaz. Yani, yeni malik TBK 351’de belirtilen fesih ve ihbar sürelerine göre tahliye talep edemez. Ancak, TBK 350 hükümlerine göre belirlenen sürelere uymak kaydıyla yeni malik de tahliye davası açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Tarafları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma hakkı, kiraya verene aittir. 351. maddeye göre ise, yeni malik de bu hakkı kullanabilir. Ancak, bu dava yalnızca kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak kiralayan tarafından açılır. Ancak, kiraya veren durumunda olmayan malik de bu hakkı kullanabilir. Eğer kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise, tahliye davasının açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde ise, tüm ortakların davaya katılması zorunludur. Paydaşlardan biri dava açarsa, diğer paydaşların sonradan davaya onay vermesi mümkündür. Ancak, ihtarname eksikse, bu eksiklik sonradan giderilemez.
Tüzel kişiler de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Örneğin, bir şirket faaliyetlerini genişletmek amacıyla mevcut kiracısını tahliye etmek isteyebilir. Ancak, gerçek kişiler, şirketin ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunamaz.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, elbirliği mülkiyeti varsa, tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından açılması gerekir. Eğer mirasçıların tamamı davaya katılmazsa, dava açan mirasçıların terekeye bir temsilci ataması zorunludur. Terekeye atanan temsilci, dava açan mirasçılara icazet verirse, davaya devam edilebilir. Aksi takdirde, mahkeme davayı reddeder.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenlerin birden fazla olması durumunda, ihtarnamenin tüm kiraya verenler tarafından birlikte gönderilmesi ve davanın da birlikte açılması gerekir. Ayrıca, vekil olan kişinin kendi adına ihtarname göndermesi mümkün değildir. Mahkemeler, vekilin kendi adına dava açamayacağını resen dikkate almalı ve davacı vekil sıfatıyla hareket ediyorsa, aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davayı reddetmelidir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya veren yargılama sırasında vefat ederse, davaya devam edilebilmesi için terekeye bir temsilci atanmalıdır. Mahkeme, mirasçılık belgesinin ibraz edilmesini ve mirasçıların davaya dahil edilmesini sağlayarak taraf teşkilini tamamlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin vefat etmesi durumunda, mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, ihtarın ve tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından birlikte yürütülmesi gerekir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a maddesine göre, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklara ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Bu kapsamda, ihtiyaç ve imar-inşa-onarım nedeniyle açılan tahliye davalarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava değeri bu yetkiyi değiştirmez. Mahkemelerin görevi kamu düzenine ilişkin olduğundan, yargılamanın her aşamasında mahkemece resen dikkate alınabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili mahkeme sayılmaz. Bu nedenle, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yerde de dava açılabilir. Kira borcunun götürülecek borçlardan olması nedeniyle sözleşmenin ifa edileceği yer, kiraya verenin yerleşim yeri olarak kabul edilir.
3533 sayılı Kanun’un 1. maddesi, devlet daireleri, belediyeler ve kamu kurumları arasında çıkan bazı uyuşmazlıkların tahkim yoluyla çözülmesini öngörmektedir. 2570 sayılı Kanun ile değiştirilen 4. maddeye göre, devlet, belediye veya özel idareler tarafından yönetilen kuruluşlar arasındaki taşınmaza ilişkin olmayan uyuşmazlıklar, tarafların bulunduğu yerin yüksek dereceli hukuk mahkemesi hakimi tarafından hakem sıfatıyla çözümlenir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme, tarafların sıfatını dikkate alarak, 3533 sayılı Kanun’un 1. ve 4. maddeleri uyarınca uyuşmazlığın yüksek dereceli asliye hukuk hakimi tarafından mecburi hakem sıfatıyla çözümlenmesi gerektiği sonucuna varmalı ve görevsizlik kararı vermelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasında Harç ve Vekalet Ücreti
Harçlar Kanunu’na göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır. Ayrıca, dava açılırken değer gösterilmesi zorunludur. Eğer harç eksik yatırılmışsa, mahkeme davacıya eksik harcı tamamlaması için süre vermelidir. Verilen süre içinde harç tamamlanmazsa, dosya işlemden kaldırılır ve süresi içinde yenilenmezse dava açılmamış sayılır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında avukatlık ücreti, davanın kabulü veya reddi halinde bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi vekalet ücreti olarak belirlenir. Eğer davacı, ihtiyacı nedeniyle açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında taşınmazı üçüncü bir kişiye satmışsa, ihtiyacın samimi olmadığı kabul edilerek yargılama masrafları ve vekalet ücreti davalı lehine hükmedilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında dava sırasında taşınmaz tahliye edilmişse, dava konusuz kalmış olur ve mahkeme, tarafların haklılık durumunu değerlendirerek yargılama giderleri ve vekalet ücreti hakkında karar vermelidir. Ayrıca, birden fazla tahliye sebebine dayanılarak açılan davalarda, yalnızca kabul edilen sebepler için vekalet ücreti belirlenir.
Feragat halinde, davacı ilk celseden sonra davadan vazgeçerse, mahkeme maktu harcın üçte ikisini tahsil eder. Ancak, mahkeme davayı kazanan taraf lehine vekalet ücretine kendiliğinden hükmetmelidir. Mahkemeler, davanın açılmamış sayılmasına karar verdiğinde, vekille temsil edilen davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmelidir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Dava Açma Süresi Ve Usul
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
Davacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açarken ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu, ihtiyacın dava açıldığı sırada devam ettiğini, gerekli fesih ihbarının yapıldığını ve dava açma süresine uyulduğunu kanıtlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında birden fazla tahliye sebebine dayanılarak dava açılabilir ve kabul edilen sebepler üzerinden hüküm verilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Yargılama Usulü Ve Karar Verme Süreci
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sulh hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür. Bu tür davalar adli tatilde görülemez. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, İhtiyaç iddiası tanık beyanları, bilirkişi raporu, tapu kayıtları ve diğer delillerle ispat edilebilir.
Mahkeme, ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarının oluştuğunu tespit ederse ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabulüne karar verir. Ancak yargılama devam ederken kiralanan taşınmaz tahliye edilirse, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının yeni malik tahliye davası konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilir. Ayrıca, taşınmazın satılıp satılmadığı araştırılarak, ihtiyacın hüküm kesinleşene kadar devam edip etmediği değerlendirilir. Satış halinde, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı sonucuna varılabilir.
Hükme Karşı Kanun Yolu
Bölge adliye mahkemelerinin 20 Temmuz 2016’da faaliyete geçmesiyle birlikte, bu tarihten sonra verilen sulh hukuk mahkemesi kararları istinaf kanun yoluna tabidir. Eğer karar edilen alacak miktarı veya üç aylık kira bedeli temyiz sınırını geçiyorsa, istinaf sonrası temyiz yolu da açıktır. Ancak, kira ilişkisinden doğan ve miktar itibarıyla temyiz sınırını aşmayan davalarda temyiz yolu kapalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Süresi
İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, kira sözleşmesinin türüne göre değişir:
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin sözleşme süresi bitmeden ihtarname göndermesine gerek yoktur. Ancak sözleşme süresi bittikten sonra en geç bir ay içinde tahliye davası açması gerekmektedir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sonlandırması gerekir. Bu durumda, fesih bildirimi altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önceden kiracıya gönderilmelidir. Fesih süresi dolduktan sonra da en geç bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Bu süreler içinde ihtarname gönderilmez veya tahliye davası açılmazsa, kiraya verenin dava açma hakkı kaybolur.
Kiraya Verenin Birden Çok Taşınmazı Bulunması Halinde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye
Kiraya verenin birden fazla taşınmazı bulunması, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmasına engel değildir. Ancak, mahkemeler ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirirken, kiraya verenin sahip olduğu diğer taşınmazları da göz önünde bulundurur. Eğer kiraya verenin başka bir taşınmazı ihtiyaç duyduğu konut veya işyeri ihtiyacını karşılayabilecek durumdaysa, tahliye talebi reddedilebilir. Ancak, taşınmazların konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve kiraya verenin özel durumu dikkate alınarak ihtiyaç iddiasının gerçekten mevcut olup olmadığı araştırılmalıdır. Mahkemeler, ihtiyacın samimi olduğuna kanaat getirirse, kiraya verenin birden fazla taşınmazı olsa bile tahliye kararı verebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyede Kaç Yıl Kiraya Verilemez?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen bir taşınmaz, tahliye kararının kesinleşmesinden itibaren üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya verilemez. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, kiraya veren bu süre içinde taşınmazı kiraya verirse, eski kiracıya öncelikli olarak tekrar kiralama hakkı doğar ve ayrıca tazminat talep etme hakkına sahip olur. Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla getirilmiştir.
