Ankara Gayrimenkul Avukatı

Name: Reform Hukuk Ankara Gayrimenkul Avukatı
Address: Balgat Mah. Mevlana Bulv. No : 139/A Yelken Plaza Kat: 16 Çankaya, Ankara, 06520, TR
Telephone: 0544 503 8367
Price range: $

Gayrimenkul avukatı; kira ile ilgili bütün uyuşmazlıklar, tapu iptal ve tescil davaları, kamulaştırma ile ilgili bütün davalar, kentsel dönüşüm ile ilgili davalar, miras ile ilgili bütün uyuşmazlıklar gibi gayrimenkulle ilgili her türlü uyuşmazlıkların çözümü noktasında uzmanlaşmış yeterli deneyime sahip avukatlara verilen isimdir.

Gayrimenkul hukuku özellikleri itibari ile mevzuata ve emsal kararlara hakim olunması gereken bir alan olup bu konuda her ne kadar branşlaşma olmasa da avukatlık ruhsatını aldıktan sonra bazı avukat meslektaşlarımız tarafından bu alanda branşlaşma ya yönelmiştir.

Bilindiği üzere Ankara, İstanbul gibi birçok ilde gayrimenkul hukukuna ilişkin davalar bulunmakta olup bu tür davaların birçok özelliği mevcuttur. Bu sebeple gayrimenkul hukukuna ilişkin bir sorunla karşılaştığınızda gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış avukatlarımızdan destek almak için Ankara reform hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

İçindekiler

1 Ankara Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Avukatının Baktığı Dava ve İşler

Gayrimenkul avukatı; taşınmazlarla ilgili tüm dava ve işlemlere bakar. Bu dava ve işlemleri aşağıdaki gibi sıralamamız mümkündür:

Tapu iptali ve tescili davaları,
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili tüm dava ve işlemler.
Ecrimisil Davaları,
Kira ilgili her türlü dava, iş ve işlemler,
Miras hukuku ile ilgili dava, iş ve işlemler,
Kamulaştırma ile ilgili uyuşmazlıklarda dava ve işlemler,
Ortaklığın giderilmesi davaları
El atmanın önlenmesi davaları,
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları,
İmar uygulamalarına ilişkin olarak bedele dönüştürme davaları,

Gayrimenkul Hukuku çok geniş ve kapsamlı bir alan olduğundan detaylı bilgi almak için lütfen Ankara Reform Hukuk Büromuzla iletişime geçiniz

Kamulaştırma nedir konulu yazımız için https://reformavukatlik.com.tr/kamulastirma-nedir-sartlari-nelerdir-kamulastirma-davasi/ yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tapu İptali ve Tescili Davaları

Tapu iptal tescil davası, tapu sicilinde hakkaniyete aykırı olarak tutulan kayıtların Anayasadan kaynaklanan mülkiyet hakkı çerçevesinde tapu kaydının düzeltilmesi veya hak sahibi adına tescili için açılan kamu düzenine ilişkin olmayan ve her türlü delille ispatlanabilen dava türüdür. Tapu iptal tescil davalarında resen araştırma ilkesi geçerli değildir.

Taraflar tüm belge ve deliller mahkeme tarafından belirlenen süreler içerisinde mahkemeye sunulmalıdır. Uygulamada davacı veya davalı taraf hangi belgelerin veya delillerin davanın seyri açısından önemli olabileceğini bilemediklerinden çoğu zaman hak kayıplarına uğrayabilmektedirler. Bu sebeple gayrimenkul avukatı tarafından sürecin takip edilmesinde fayda bulunmaktadır.

Tapu tescil ve iptal davası aşağıda sıralayacağımız gerekçelerle açılır;

Taşınmazın Aile Konutu Olması Sebebiyle Tapu Tescil ve İptali,
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılmasından Doğan Tapu İptal Tescili,
Kazandırıcı Zaman Aşımından Kaynaklı Tapu İptal ve Tescili,
Mirasçıların Muvazaası Sebebiyle Tapu İptal ve Tescili,
Hukuki Ehliyetsizlik Sebebiyle Tapu İptal ve Tescili,
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Kaynaklı Tapu İptal ve Tescili,
Önalım Davalarından Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları
İmar Düzenlemeleri Nedeniyle Tapu İptal ve Tescili Gerekçeleri İle Bu Davalar Açılabilir.

Tapu tescil ve iptal davalarında davacı, tapu kaydının hukuka aykırı şekilde düzenlendiğini ve hak sahibi olduğunu iddia eden tüzel ya da gerçek kişilerdir. Davalı ise tapu kaydında malik olarak görülen gerçek veya tüzel kişilerdir. Ayrıca her ne kadar tapuya güven ilkesi gereği davaya konu taşınmaz devredilmiş olsa dahi eğer kötü niyetli bir devir söz konusu ise davada husumet duruma göre tapuda malik gözükene ve devredene karşı da yöneltilebilir.

Tapu tescil ve iptal davalarında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemelerse taşınmazın olduğu yerdeki mahkemeleridir. Buradaki yetki kesin yetkidir.

Tapu iptal ve tescil davaları ülkemiz koşullarında davanın açıldığı mahkemenin yoğunluğuna göre 1,5-2 arası sürebilmektedir. Akabinde istinaf ve temyiz aşamaları ile birlikte 3-4 yılı bulabilmektedir. Sürelerin uzamaması ve hak kayıplarının yaşanmaması için alanında yetkin bir avukattan destek alınması yararınıza olacağı kanaatindeyiz. Bu hususta bilgi ve tecrübe sahibi donanımlı Ankara Gayrimenkul Avukatları olarak hizmet vermekteyiz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Uyuşmazlıklarından Doğan Davalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi olan kişiyle müteahhit arasında yapılan sözleşmeye göre arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhide devretmesi bunun karşılığında sözleşmeye konu arsaya inşa edeceği binadan belli sayıda bölümün arsa sahibine taahhüdünü içeren çift taraflı sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tam olarak 2 tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu noktada arsa sahibinin borcu arsa payını müteahhide devretmesi, müteahhidin borcu ise sözleşmeye konu yapıyı projeye uygun inşaat etmek ve arsa sahibine taahhüt edilen bölümün arsa sahibine devredilmesidir.

Günümüzde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri konusunda da birçok anlaşmazlıklar yaşanmaktadır. Dolayısıyla bu alanda da görülen birçok dava çeşidi vardır. Bu davalarda genellikle davacı taraf arsa sahibi olmaktadır.

Uygulamada genellikle projenin geç bitirilmesi, yarım bırakılması, sözleşmedeki gibi inşa edilmemesi veyahut hiç yapılmaması, yapının inşa edilmesi ama vaat edilen bölümlerin arsayı devretmemesi gibi durumlarla karşılaşılmaktadır. Dolayısıyla bu davaların davalısı da müteahhit olmaktadır.

Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, arsa sahibi veya müteahhidin tacir olması durumlarında bu uyuşmazlıklar ile ilgili davalara Asliye Ticaret Mahkemeleri de bakabilmektedir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görüldüğü üzere kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuki olarak çok fazla ayrıntı içermektedir. Bu kapsamda alanında uzman Ankara gayrimenkul avukatından danışmanlık almak önem arz etmektedir.

Ecrimisil Davaları

Gayrimenkul avukatları olarak hizmet verdiğimiz diğer bir alan ise ecrimisil davalarıdır. Ecrimisil halk arasında haksız işgal tazminatı olarak bilinmektedir. Bir taşınır veya taşınmaz maldan yararlanma ve kullanma hakkı olmayan birinin kullanması veya yararlanması sonucu o malın malikine ödemek zorunda olduğu tazminata ecrimisil denmektedir.

En İyi Gayrimenkul Avukatı

En iyi gayrimenkul avukatı gibi bir tabir vatandaşlarımız tarafından aranan bir özellik olsa da meslektaşlarımız arasında böyle bir sıralama yapılması mümkün değildir. Tarafımızca gayrimenkul davalarında uzman avukat veya gayrimenkul davalarında tecrübeli avukat tabiri daha doğru kullanım olarak değerlendirilmektedir.

Bu çerçeve de en iyi gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukuku alanında uzman bu konuda birçok davaya bakmış, duruşmalara katılmış, emsal kararları incelemiş ve gayrimenkul hukukuna ilişkin mevzuata hakim avukatıdır.

Arazi Avukatı

Taşınmazdan kaynaklanan ve konusu sınırlı ayni hak, tapu siciline ilişkin konular, tapu sicilinin düzeltilmesi, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma işlemleri ve buna ilişkin davalar, kadastro davalarında arazi avukatı tecrübesi ile tapu da gerekli işlemleri yapar gerekiyorsa arabuluculuk görüşmeleri ve dava açılması hususunda müvekkili ile anlaşması çerçevesinde davaları açar ve açılmış olan bir dava varsa davayı takip eder.

En iyi arazi avukatı diye bir tabirin doğru olmadığını belirterek açıklama yapacak olursak müvekkilinin lehine olarak süreci tecrübesi ve gayrimenkul hukukunda uzman avukat olarak süreci en iyi şekilde yürüten avukattır.

Emlak İşlerine Hangi Avukat Bakar?

Emlak avukatı taşınmaz kiralama ve alım satım sürecinde; kiralayanın, kiracının, satın alanın ve satıcının menfaatlerini koruyarak herhangi bir haksızlığa maruz bırakmadan süreci sonlandıran avukattır.

Örnek verecek olursak taşınmaz alım satım sürecinde satın alınacak taşınmazın tapudaki kayıtlarına bakmak da fayda bulunmakta olup uygulamada satın alınacak taşınmazın tapu kayıtlarına bakılmadan satın alındığında taşınmazla ilgili dava olup olmadığı veya tapu da şerh düşülüp düşülmediğine bakılmaksızın satın alındığında satın alındıktan sonra satın alanlar çoğu kez mağdur olabilmektedir. Bu sebeple süreci emlak avukatı ile takip edilmesinde fayda bulunmaktadır.

Gayrimenkul Danışmanlığı

Vatandaşlarımız taşınmaz satın alırken de ve taşınmaz satarken de hukuki destek almasında büyük fayda bulunmakta olup gayrimenkul avukatlarından hukuki destek almasında fayda bulunmaktadır. Tarafımızca bu yönde de yasal düzenleme yapılarak taşınmaz alım satımında ve diğer gayrimenkul işlemlerinde uzman avukat bulundurma zorunluluğu getirilmesinde büyük fayda bulunmaktadır.

Vatandaşlarımızın tapu da tapu ipoteğinin terkin edilmesi,
Taşınmazı satmak ve satın almak için gerekli evraklar ve işlemler,
Miras intikali için nelerin yapılması gerektiği,
Satın alınan taşınmazın e devlette gözükmemesi,
Veraset intikal işlemleri,
Osmanlı tapusunun olması durumunda gereken işlemler,
Satış işlemlerinin veya satın alma işlemlerinin yurt dışından yapılıp yapılmayacağı,
Aile konutu şerhi koydurmak veya aile konutu şerhinin kaldırılmasına ilişkin işlemler,
Elbirliği halinde mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesi, satış işlemlerinin sağlıklı yürütülmesi ve sağlık raporu alınması hususu,
Kat irtifakının nasıl kurulacağı, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş,
Tapu sicilinde yapılan yanlışların düzeltilmesi,
Tapuda bağış işlemi için gerekli işlemler,
Yapı kullanım belgesinin nasıl alınacağı, takyidat bilgisine ilişkin işlemler,
Tapu da vekaleten yapılacak işlemlere ilişkin dikkat edilmesi gereken bilgiler,
Vekaletsiz iş görmeye ilişkin işlemler

gibi birçok soru ve sorunla karşılaşmakta olup bu tür durumlarda Ankara Reform Hukuk Bürosu gayrimenkul avukatları ile iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul Avukatının Faydalandığı Mevzuat

Gayrimenkul avukatı sorunların çözümünde;

Türk Medeni Kanunu,
2644 sayılı Tapu Kanunu,
Orman Kanunu,
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu,
3402 sayılı Kadastro Kanunu,
3194 sayılı İmar Kanunu,
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu,
2886 Devlet İhale Kanunu,
775 sayılı Gecekondu Kanunu,
2863 sayılı Kültür ve Tabiat Vakıflarını Koruma Kanunu,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmesi Hükümleri,
6306 sayılı Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun,
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi hakkında kanun

gibi birçok mevzuattan faydalanır.

Tapu Avukatı

Mevzuatımızda ve hukukumuzda tapu avukatı gibi bir tabir mevcut olmayıp uygulamada bu tür tabirler kullanılagelmiştir. Ancak tapu avukatı tabiri ile ilgili açıklama yapacak olursak Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde tapuda yapılacak tüm işlemlerde uzmanlaşmış avukattır.

Tapu avukatı, eğer taşınmaz satın alınacaksa taşınmazın tapuda üzerine şerhler olup olmadığı veya satın alan tarafından ilerde bir sorunla karşılaşıp karşılaşmayacağı hakkında müvekkilini bilgilendirir. Vatandaşlarımız tarafından tapuda bulunan kayıtların ne anlama geldiği çoğu zaman bilinmemektedir.

Bu tür durumlarda satın alındıktan sonra birçok problemle karşılaşılmaktadır. Ayrıca tapu iptal ve tescili ile alakalı açılacak davalarda dava açmadan önce tapu kayıtlarının incelenmesinde fayda bulunmaktadır.

Örnek verecek olursak; davacı Mehmet dedesinin 1958 yılında vefat ettiğini ancak amcası olan Haydar ın dedesine benzeyen biriyle beraber 1959 yılında Ankara … Noter ine giderek dedesi hayattaymış gibi ve dedesi vekalet veriyormuş gibi taşınmaz alım satımı ile ilgili vekalet vermiştir. Vekalet verildikten sonra amca Haydar dedesinin Ankara Çankaya da bulunan arsa niteliğine haiz taşınmazını ve 3 evini vekalete dayanarak satmış ve parasını iktisap etmiştir. Söz konusu duruma dayanarak Mehmet tapu iptal tescil davası mümkün olmaması durumunda taşınmazların bedelin verilmesi için dava açmak istemektedir.

Görüleceği üzere davayı ilgilendiren konu 1958-1959 yıllarına ait olup o tarihten bu yana taşınmazın tapu kayıtlarında birçok değişiklik olmuş olabilir. Bu sebeple gayrimenkul avukatı, tapuya giderek söz konusu kayıtları incelenmesi, kayıtlar arşivdeyse arşiv kayıtlarının çıkarılması, 1958 ve 1959 yıllarında yapılan taşınmaz devirlerinin ne surette yapıldığı ile alakalı araştırma yapıp duruma göre hareket edecektir.

Arsa Avukatı

İzah ettiğimiz üzere arsa avukatı diye bir tabir mevzuatımızda bulunmamakta olup uygulamada bu şekilde isimlendirmeler ortaya çıkmıştır. Arsa avukatı arayan vatandaşlarımızın genelde karşılaştığı sorunların başında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan sorunlar olup bu sorunlara ek olarak arsa payının düzeltilmesi davası, tapu iptal tescil davaları, arsanın üzerinde bulunan izinsiz yapılara ilişkin davalar, taşkın yapılara ilişkin davalar örnek olarak verilebilir.

Uygulamada vatandaşlarımız arsa payı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan sorunlar ve önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları nedeniyle problem yaşamaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapının sözleşmeye aykırı olarak inşa edilmesi veya hiç yapılmaması gibi durumlarda genelde vatandaşlarımız karşısında muhatap bulamamakta ve dolandırılma tehdidi ile karşı karsıya kalmaktadır. Bu sebeple gayrimenkul avukatı ile sürecin takip edilmesinde fayda bulunmaktadır.

Kamulaştırma Avukatı

Kamulaştırma; devletin kamu yarını gerekçe göstererek malikin uhdesinde bulunan taşınmaza el koymasıdır. Söz konusu kamulaştırma işlemi yetkili idare tarafından parası peşin ödenmek üzere kamu yararı gerekçe gösterilerek yapılmaktadır. Kamulaştırma ile ilgili usul ve esaslar 2942 sayılı kamulaştırma kanununda düzenlenmiştir.

Kamulaştırma usul ve esaslarından kaynaklanan kamulaştırma bedelinin tespiti davası, acele kamulaştırmadan kaynaklanan davalar, kamulaştırmaya itiraza ilişkin davalar, kamu yararına ilişkin itirazlar, trampa yoluyla kamulaştırmaya ilişkin davalar da gayrimenkul hukuku avukatlarından danışmanlık almanızda fayda bulunmaktadır.

İmar Avukatı

İmar avukatı tabiri mevzuatımızda yer alan bir tabir olmayıp ancak imar hukukuna ilişkin uzmanlıklarını geliştiren ve bakmış olduğu davaların önemli bir kısmı imar hukukuna ilişkin davalar olan meslektaşlar olarak tabir edebiliriz.

İmar avukatı, 3194 sayılı imar kanunun uygulanmasından kaynaklanan sorunların çözümünde müvekkillerine danışmanlık verir gerekirse dava açar, açılmış davaları takip eder. İmar avukatı genelde nazım imar planlarına yönelik itirazların yapılması, çevre düzeni planlarına karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarının açılması, imar planları ve plan revizyonu başvurularının hazırlanması parselasyon işlemlerini karşı davaları açmak gibi işlemleri müvekkili adına yapar.

Gayrimenkul Davalarında Avukat Tutmak Zorunlu Mudur?

Vatandaşlarımızın gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davaları avukatla takip etme zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak gayrimenkul hukukundan ve yukarıda bahsi geçen mevzuatlardan kaynaklanan davalar teknik konular olmakla beraber gayrimenkul hukukunda uzman avukat tarafından takip edilmemesi durumunda ciddi zararların ortaya çıkma durumu olabilmektedir.

Örnek Verecek Olursak:

Hakkari ilinde memur olarak görev yapan Mehmet in Ankara iline tayini çıkmış olup bir emlak sitesi üzerinden emlakçı ile ev satın almak üzere anlaşmıştır. Emlakçı kendisinden Ankara ya gelene kadar evi opsiyonlamak için kaparo istemiş ancak bu şekilde evi başkasına satmam demiştir. Bu sebeple Mehmet emlakçının hesabına 50.000 TL. Kaparo göndermiştir. Ancak daha sonra emlakçı ile iletişim kuramamıştır. Evi satın almak için emlakçının bulunduğu adrese geldiğinde böyle bir emlakçının olmadığını fark etmiştir.

Görüleceği üzere hem Ceza Hukuku hem de Gayrimenkul Hukuku kapsamına giren olay birçok vatandaşımızın karşılaşmaktadır. Bu sebeple süreci gayrimenkul avukatı ile takip etmekte fayda bulunmaktadır.

Ankara ilinde yaşayan Ahmet Yeni Vizyon isimli müteahhit firma ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde anlaşmıştır. İş bu sözleşme kapsamında şirket Ahmet e 3.katta 130 m2 çift balkonlu ebeveyn banyolu daireyi 24.02.2022 tarihinde daire teslim etmeyi taahhüt etmiştir. Ancak 22.10.2022 tarihi olmasına rağmen söz konusu daire teslim edilmemiş olup, inşaattaki daireler sözleşmenin aksine 110 m2 olarak yapılmıştır. Kaba inşaatı biten apartmanın tamamen ne zaman teslim edileceği belli olmayıp, Ahmet bu sürede hala kira ödemeye devam etmektedir.

Bu tür durumlarla vatandaşlarımız sürekli karşılaşmakta olup gayrimenkul hukuku avukatından muhakkak destek almasında fayda bulunmaktadır.

Cengiz in mülkiyetinde bulunan Ankara İli Çankaya İlçesi sınırları içinde kalan 17 pafta, 102 parsel sayılı 4000 m2 miktarındaki arsanın tamamı ………………….tarafından, ………….. yoluna rastlaması nedeniyle, m2’si 250 TL’den olmak üzere tamamı ………. TL bedelle kamulaştırılmıştır. Davalı idare m2’si 250 TL’den kamulaştırma yapmıştır. Bu bedel gerçek değeri yansıtmamaktadır. Kamulaştırılan ve Dava konusu taşınmaz şehrin hızla gelişmekte olan bir yerinde olup etrafı şehrin merkezine çok yakındır. Davaya konu taşınmaz okullara PTT ye, tüm kamu kurum ve kuruluşlarına ve önemli alışveriş merkezlerine çok yakın konumda bulunmaktadır. Müvekkilin taşınmazı için belirlenen kamulaştırma bedeli yakınında bulunan emsal taşınmazların değerinden çok çok daha düşüktür. Dava konusu taşınmazın Bugünkü rayiç değeri göz önüne alındığında m2’si en az …..TL’dir. Görüleceği üzere mülkiyet hakkından kaynaklanan kamulaştırma davalarında taşınmazın gerçek değerinin altında bedel belirlenmesi mümkün olabilmektedir.

Bu sebeple gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davaları açmakta fayda bulunmaktadır.

Engin, Dava Konusu Mamak/ hürriyet Mah. 37967 Ada 17 Parseldeki Taşınmazın paydaşlarından birisidir. Söz konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup 1664 m² büyüklüğündedir. Müvekkile söz konusu taşınmaz miras yoluyla intikal etmiştir. Söz konusu taşınmaz üzerinde fiili taksim gerçekleştirilmemiş olup tarlanın hangi bölümünü kimin kullanacağı durumuyla ilgili taraflar arasında herhangi bir paylaşım yapılmamış ve her bir paydaşın belirli bir kısmı kullanması hususunda anlaşma da yapılmamıştır.
Dava konusu taşınmazın paydaşlarından davalı Gazi payını davalı Mert e satması ile Engin in önalım hakkı doğmuştur. Satış noter yoluyla bildirilmemişse her hâlükârda satış zamanından itibaren iki sene içinde şufa davasının açılması gereklidir. Engine noter vasıtasıyla ihtar gönderilmemiş olup; müvekkil 2023 yılının şubat ayında söz konusu satışın gerçekleştiğini öğrenmiş ve ön alım hakkını kullanmak istemektedir.

Örnekleri çeşitlendirmek mümkün olmakla birlikte hak kaybına uğramamak ve mülkiyet hakkını korumak amacıyla gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmenizde fayda bulunmaktadır.

Gayrimenkul konularında hukuki danışmanlık almak için Ankara Gayrimenkul Avukatı kadrosuna sahip Reform Ankara Hukuk Bürosu ile hemen iletişime geçin.