Alt Kira- Kira Sözleşmesi – Alt Kiracı ; Alt kira ve kullanım hakkının devri birbirine benzerlikler taşıyan fakat esasında birbirinden farklı olan iki ayrı hukuki müessesedir.
Alt kira, kiracının kiralanan taşınmazı bir başka kiracıya kısmen veya tamamen devretmesidir. Kullanım hakkının devri ise kiracının kira sözleşmesine dayanan kullanma hakkını 3.bir kişiye devretmesidir.
Temelde aynı gibi görünse de hüküm ve sonuçlar bakımından farklılık arz etmektedirler. Bununla beraber; alt kira sözleşmesi, alt kira sözleşmesi örneği, kiracının izinsiz alt kiraya vermesi ve alt kiracının tahliyesi gibi hususlar sıklıkla tartışma konusu yaratmaktadır.
Kullanım Hakkının Devri
Kullanım hakkının devri, kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan kullanma hakkını 3.bir kişiye devretmesidir. Kullanma hakkı kiracı açısından bir alacak hakkı niteliğindedir. Alacak hakkının devri de yazılı şekilde yapılması gereken bir sözleşme olduğundan kullanım hakkının devrinin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Ayrıca konut ve çatılı işyerleri açısından kullanım hakkının devrinin geçerli olabilmesi için kiraya verenin de yazılı rızası aranmaktadır.
Kiraya verenin yazılı rızası alınmadan oluşturulan kullanım hakkının devri ilişkisi geçerli olmayacaktır. Bununla birlikte geçerli olarak kurulan bir kullanım hakkının devri ilişkisinde kullanım hakkının devrini alan kişi kiraya verene zarar vermeyecek şekilde kiralananı kullanabilir. Aksi takdirde kiraya veren, kiracıya karşı ileri sürebildiği bütün yolları kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabilecektir.
Alt Kira Nedir?
Kiraya verenin kiralanana malik olması gerekmemektedir. Yani bir eşyanın veya konutun birine kiralanması açısından kiraya verenin illa da ilgili eşya veya konuta malik olması gerekmemektedir. İşte bu imkan dahilinde kiracıların oturdukları evi veyahut başka bir eşyayı başkalarına kiralamaları mümkündür. Bu durum da hukuk yazınında alt kira olarak adlandırılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu Madde 322’de alt kira ve kullanım hakkına ilişkin bazı düzenlemeler yapılmıştır. Buna göre alt kira için;
- Alt kira ilişkisinden dolayı ilk kiraya veren zarar görmeyecek olmalıdır.
- Kiralanan tamamen veya kısmen alt kira ilişkisi ile başkasına kiralanabilir.
- Alt kira ilişkisinin geçerli olabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır.
Bu hüküm ve esaslar çerçevesinde kiracının, kiralanan konut veya eşyayı bir başkasına kiralaması alt kira ilişkisi olarak değerlendirilmektedir.
Alt Kira Sözleşmesi
Alt kira ilişkisi de ana kira ilişkisi gibi bir sözleşme şeklinde tezahür etmektedir. Yani aslında kiracının kiralananı bir başkasına kiralaması da başka bir kira sözleşmesidir. Yukarıda da ifade edildiği üzere alt kira ilişkisinin geçerli olabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından verilecek olan bu rıza alt kira ilişkisi kurulmadan önce verilebileceği gibi sözleşme sırasında veya sözleşmenin kurulmasından sonra da verilebilir. Diğer bir ifadeyle kiraya verenin sonradan rıza göstermesi de alt kira ilişkisi için geçerlilik oluşturacaktır.
Alt kira sözleşmesi açısından şöyle farklı bir durum da söz konusudur ki, alt kiracı da kiralananı bir başka alt kira ilişkisiyle başkasına kiralayabilir. Tabii ki de böyle bir durumda hem esas kiraya verenin hem de ilk alt kira ilişkisinde kiraya verenin yazılı rıza vermeleri gerekmektedir. Son olarak şunu da söylemek gerekir: Kiracının kiraladığı taşınmazın söz gelimi aile üyeleriyle veya arkadaşlarıyla kullanması alt kira ilişkisi kapsamında değildir.
Zira kira ilişkisinden doğan kullanma hakkı sadece tek kişilik kullanma şeklinde bir sınırlama getirmemektedir. Ancak burada konutta kalan diğer kişilerin özen yükümlülüğü kapsamında söz gelimi diğer komşuları rahatsız etmemeleri gerekmektedir. Zira böyle bir durumda kiracı özen yükümlülüğüne aykırı davranmış olur ve buna yönelik yaptırımlara maruz kalır.
TBK m.322/3 uyarınca “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
Buna göre alt kiracı söz gelimi kiralanan konutu ev yerine malzeme deposu olarak kullanırsa kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu doğar. Aynı zamanda kiraya veren kiracısına karşı izleyebildiği bütün hukuki yolları alt kiracıya karşı da izleyebilir. Alt kiracının da burada kiraya verene karşı sorumlu olduğunu söylemek gerekir.
Kiracının İzinsiz Alt Kiraya Vermesi
Yukarıda da ifade edildiği üzere alt kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Dolayısıyla kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kuracağı alt kira ilişkisi geçerli olmayacaktır. Böyle bir durumda alt kiracı, kiralanan üzerinde sözleşme geçerli olmadığı için herhangi bir şekilde hakka sahip olmayacaktır.
Kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kuracağı alt kira ilişkisi geçerli olmayacaktır. Ancak buna rağmen alt kiracı söz gelimi konutu kullanmaya başlamışsa ne yapılması gerekecektir? İşte böyle bir durumda kiracı kiraya verene karşı sorumlu olacaktır. Kiraya veren fesih yoluna gidebileceği gibi fesihle beraber tazminat da talep edebilecektir. Ayrıca kiraya veren alt kiracıya karşı da kiracısına karşı kullanabildiği bütün hakları aynı şekilde kullanabilecektir. Alt kiracının tahliyesini sağlayabileceği gibi ondan da tazminat talep edebiliyor olması gerekir kanısındayım.
Alt Kiracının Tahliyesi
Yukarıda da belirtildiği üzere, alt kira ilişkisi kapsamında kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Dolayısıyla kiraya verenin alt kiracıyı tahliye ettirmesi de mümkündür. Pek tabii ki de bu yol mahkeme kararı veya icra takibi vasıtasıyla yapılmaktadır. Diğer bir ifadeyle kiracının tahliyesine ilişkin hükümler alt kiracının tahliyesi açısından da geçerli olacaktır. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için sitemizde bulunan “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” başlıklı makalemizi ziyaret edebilirsiniz.
Peki, tahliye için gönderilmesi gereken ihtarname kiracıya mı yoksa alt kiracıya mı gönderilmelidir? Alt kiracının tahliye edilebilmesi açısından alt kiracıya ayrıyeten bir ihtarname çekmeye gerek yoktur. Asıl kiracıya çekilen ihtarname tahliye açısından yeterlidir. Bunun haricinde her halükârda bir mahkeme kararı veya icra takibi gerektiğinden, bunlar olmadan alt kiracının tahliye edilmesi mümkün olmayacaktır.
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ
ALT KİRA SÖZLEŞMESİ
1.TARAFLAR
Bir tarafta ……… adresinde kiracı konumunda bulunan ……. ( TC : ……… ) (Bundan sonra KİRAYA VEREN olarak anılacaktır) ile, mezkûr adreste bulunan taşınmazın bir odasını alt kiracı konumunda kiralayan ………. ( TC: ………) (bundan sonra ALT KİRACI olarak anılacaktır) aşağıda belirtilen şartlar dahilinde ve bu sözleşme koşulları üzerinde anlaşma sağlamışlardır.
2.KONU, AMAÇ VE KAPSAM
Kiraya verenin hak sahibi bulunduğu kiralama konusu gayrimenkulün kiracıya kiralanmasına ilişkin şartlar işbu sözleşmenin konusunu oluşturur.
3.SÜRE
Bu sözleşme ………. Tarihinde başlar ve …/…/… tarihinde sona erer. Sözleşme süresinin bitiminde tarafların anlaşması halinde, taraflarca kira süresi ve koşulları yeniden görüşülür. Yeniden anlaşma sağlanamazsa, kira süresinin bitiminden itibaren alt kiracı 2 ay içerisinde kiralanan taşınmazı tamamen tahliye edeceğini kabul ve taahhüt eder.
4.KİRA BEDELİ
Kira bedeli aylık KDV Dahil …………olarak kararlaştırılmıştır. Devlet tarafından KDV oranlarında yapılacak tüm değişiklikler ile resmi olarak kira bedellerine yansıtılabilecek vergi ve fonlar kira bedeline ilave edilir veya kira bedelinden düşürülür.
5.ÖDEME VE ŞEKLİ
İlk döneme ilişkin kira bedeli olan …………TL ……………tarihinde, kiracı tarafından peşin ödenmiştir.
Takip eden aylara ilişkin kira bedelleri; dönemlerin başında, ilgili ayın 10-15. günleri arasında ve peşin olarak ödenir.
6.ONARIM VE TADİLAT
Kiralama konusu gayrimenkulde yapılması gereken her türlü bakım, onarım ve tadilat işlemleri için kiracı yazılı talepte bulunmak ve kiraya verenin yazılı onayını almak zorundadır. Kiralama konusu gayrimenkul ve bakımları aksatılmadan ve usulüne uygun olarak Kiracı tarafından yapılacaktır. Sözleşme sonunda tüm bina çalışır, bakımlı, işler durumda ve temiz olarak kiraya verene teslim edilecektir.
7.DEVİR YASAĞI
Alt kiracı kiraladığı yeri hiçbir şekilde devredemez, alt kiracıya kiralayamaz veya böyle bir teşebbüste bulunamaz.
8.SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ
Sözleşme süresi bitiminde sözleşme sona erer. Sözleşmenin uzatılmak istenmesi durumunda taraflar müzakere edebilirler. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinin sona ermesini düzenleyen haller aynen geçerlidir.
9.FESİH
İşbu sözleşmenin diğer maddelerinde yer alan fesih ve sona erme halleri saklı kalmak kaydıyla, alt kiracının sözleşme maddelerine muhalefet etmesi halinde, kiraya veren 15 gün içerisinde kendisini yazılı olarak ihtar eder. Yazılı ihtara rağmen, alt kiracı tarafından sözleşmeye uygun davranılmaması ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde, sözleşme kiraya veren tarafından derhal ve tek taraflı olarak feshedilir.
Kiraya Veren Alt Kiracı
YARGI KARARLARI
Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2018/7306 K. 2020/8062 T. 9.12.2020
“Tüm dosya kapsamı incelendiğinde; dava konusu taşınmazın 01.04.1972 yılında davacıların murisi tarafından dava dışı Neriman’a kiralandığı ve kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde alt kira yasağının bulunduğu; dava dışı Neriman ile dava dışı Bülent arasında 10.06.2011 tarihinde dava konusu kısımda tadilat yapılarak 5 yıl boyunca bedelsiz kullanma konusunda anlaşma yapıldığı; 01.01.2012 tarihinde de yine dava konusu taşınmaza ilişkin dava dışı Bülent ile davalı şirket arasında kira sözleşmesi imzalandığının belirlendiğine, taşınmazın kiralanmasına yönelik geçerli olan sözleşmesinin 1972 tarihli sözleşme olması ve bu sözleşmede de alt kira yasaklandığına göre; bu sözleşmeden sonra taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmelerin geçersiz olduğu, taşınmazı kullananların bu kullanımlarında iyiniyetli olamayacağı anlaşılmaktadır.”
Yargıtay Kararı – 9. HD., E. 2021/2777 K. 2021/7234 T. 31.3.2021
“Somut olayda, davalı … otopark alanlarını kira bedeli karşılığında dava dışı … Spor Kulübü Derneğine vererek otoparkı işletme hakkını tamamen devretmiştir. Araç sayısının azalması gibi sebeplerle kiralayanın bu işletmeden elde edeceği gelirin azalması kira bedelini etkilememektedir. Başka bir anlatımla, dava dışı spor kulübü işi kendi nam ve hesabına yürütecek olup, işletme rizikosu kendisine aittir. Davacının işvereni olan diğer davalı şahıs ise alt kira yasağına rağmen otoparkı dava dışı … Spor Kulübü Derneğinden kiralayan 3.kişi konumundadır. Dosya kapsamına göre davalı … ile dava dışı … Spor Kulübü arasında asıl işveren-alt işveren ilişkisi olmayıp kira ilişkisi olduğu anlaşılmakla, davalılardan …’nın dava konusu işçilik alacaklarından sorumlu olmayacağı dikkate alınarak anılan davalı yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekir iken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde verilen karar hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.”
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/5299 K. 2017/13652 T. 10.10.2017
“Her ne kadar davalı kiracılığını dava dışı … Ltd. Şti’ye devrettiğini ve kira bedellerinin bu şirket tarafından ödendiğini belirterek kiracının dava dışı şirket olduğunu savunmuş ise de davalı ile şirket arasındaki kiracılığın devrine ait anlaşmaya ya davacının zımni veya açık muvafakat verdiği hususu ispatlanmadığı gibi, kira bedellerinin dava dışı şirket tarafından banka hesabına ödenmesi de davacının sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermez. Bu nedenle davalının kiracı olduğunun kabulü ile iki haklı ihtar ve kira alacağı talepleri yönünden inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kira sözleşmesinin devredildiğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Kiracınız ile ilgili sorun yaşıyorsanız alanında uzman Ankara Kira Avukatı olarak bizimle hemen iletişime geçin.
Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı
