Gayrimenkul HukukuKira Hukuku

Evi Satın Aldım, Satın Aldığım Kişi Evden Çıkmıyor Ne Yapılabilir?

Güncel 2024

Evi Satın Aldım, Satın Aldığım Kişi Evden Çıkmıyor Ne Yapılabilir? ; Taşınmaz satışında yeni malikin karşısına çıkan sorunlardan biri de kiracının veya eski malikin evi tahliye etmemesi halidir. Evin satışı gerçekleştikten sonra eski ev sahibiyle tahliye için anlaşma yapmaya gerek olmayıp taşınmazın derhal teslimi eski ev sahibinin yükümlülüğüdür. Buna rağmen eski ev sahibi taşınmazı tahliye etmiyor ise yeni malikin mülkiyet hakkını ihlal ediyor demektir. Bu halin varlığında yeni malikin taşınmazın tahliyesini talep etme hakkı doğacaktır. Evi haksız boşaltmayan eski ev sahibine karşı el atmanın önlenmesi veya başka bir ifadeyle müdahalenin meni davası açılabilir.

Evi Satın Aldım, Satın Aldığım Kişi Evden Çıkmıyor Ne Yapılabilir?  konularında uzman avukatlarımızdan destek almak için hemen iletişime geçin.

Evi Satın Aldım, Satın Aldığım Kişi Evden Çıkmıyor Ne Yapılabilir?
Evi Satın Aldım, Satın Aldığım Kişi Evden Çıkmıyor Ne Yapılabilir?

Böyle bir durumla karşılaşmak istemeyen mülk sahibi nasıl bir önlem alabilir?

Bu tür bir satış gerçekleştirecek olan yeni malik mülkü derhal teslim alamayacağını biliyor ise ya da eski mülk sahibi bir süre daha kalmak istemişse malikin yapması gereken, bu durumu kira sözleşmesiyle düzenlemek ve kiracı-kiraya veren ilişkini kurmaktır bunun yanında eski mülk sahibinden tahliye taahhütnamesi de almalıdır.

Tahliye taahhütnamesi haksız el atmayı önlemede büyük bir önem arz etmekte olup bu taahhütname sayesinde eski mülk sahibi evden çıkmakta dirense dahi dava açılmasına gerek olmaksızın icra yoluyla evden çıkarılabilecektir.

El Atmanın (Müdahalenin) Önlenmesi Davası

Bir taşınmaza malik olan kimse, bu taşınmaz üzerinde, hukuki sınırları aşmamak koşuluyla, dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi el atmanın önlenmesi davası da açabilir. Haksız el atmanın önlenmesi davası TMK m.683 e dayanmakta olup bu hükümle mülkiyet hakkını korumak amaçlanmıştır.

El Atmanın Önlenmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyete konu olan mal üzerinde malik olmayan kişinin haksız işgaliyle veya maliklerden birinin diğer maliklerin hakkını işgal etmesi suretiyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda açılabilir. Bu davayla korunmakta olan asıl kişi her ne kadar mülk sahibi olsa da bu mülk üzerinde sınırlı ayni hakka(örneğin kiracı da bu davayı açabilir) sahip kişi de korunur.

Makalemize de konu olduğu üzere eski ev sahibinin, arada bir anlaşma veya kira sözleşmesi olmaksızın satışı gerçekleşen evi boşaltmaması da bu davaya konu olabilecek niteliktedir. Bu durum haricinde ise taşınmaz üzerinde haksız olarak yapı yapma, komşu arsayı işgal edecek şekilde mülkiyet hakkını kullanma gibi durumlar da bu davaya konu edilebilmektedir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Şartları

Haksız bir el atma, müdahale olmalı;
Haksız el atmanın gerçekleşmesi halinde bu dava açılabileceği gibi haksız müdahalenin gerçekleşebileceğine dair ciddi bir tehdit bulunması halinde de açılabilecektir. Müdahalenin haksız olması demek hukuki bir sebebe dayanmıyor olması demektir.
Bu demek ki örneğin taraflar mülkte bir süre daha kalınacağı üzerine anlaşma yapmışlarsa bu süre bitene kadar eski malikin evi tahliye etmemesi haksız olmayacak ve el atmanın önlenmesi davasına konu edilemeyecektir.
Müdahale devam ediyor olmalı.
Davacının mülkiyet hakkı ispatlanmalı.

El Atmanın Önlenmesi Davasını Kimler Açabilir?

Tarafları Üzerinde haksız bir müdahale bulunan taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde ayni hak sahibi (mülkiyet) kişi veya sınırlı ayni hak sahibi(örneğin kiracı) kişi bu davayı açabilir, davacı olabilir. Davalı ise kendisinin mülkiyetinde olmayan taşınır veya taşınmaz bir mal üzerinde hukuki bir dayanağı olmaksızın yani haksız bir şekilde malik gibi tasarrufta bulunan kişilerdir.

Müdahalenin Meni Davası İhtar Şartı

Asli olarak böyle bir şart bulunmamakta ise de somut olayın özellikleri gerektirdiği koşulda ihtarname çekilmesi gerebilir. Ancak bazı durumların varlığı halinde, örneğin ecri misil de talep edilecekse, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı olduğu üzere dava yoluna gidilmeden önce ihtarname çekilmesi gerebilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası İspat

Taşınmazın maliki olduğunu iddia eden davacı öncelikle bu mülkiyetin varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Aynı zamanda davacı malik, iddia ettiği üzere haksız bir el atmanın varlığını ve bu el atmanın haksızlığını da ispatlamakla yükümlüdür.

Davanın açılmasında müdahalenin haksız olması gerekliliği olduğundan bu haksızlığın ispat edilmesi yeterli olup ayrıca davalının haksız el atmada kötü niyetli olduğunun ispatı aranmaz.

El Atmanın Önlenmesi Davasında Zamanaşımı

El atmanın önlenmesi davasında korunan hak ayni haklardan olan mülkiyet hakkıdır bu sebeple bu dava türünde zamanaşımı süresi bulunmamakta haksız el atmanın öğrenildiği tarihten itibaren dava açılabilmektedir.

El Atmanın Önlenmesi Davası ve Ecrimisil

El atmanın önlenmesi, müdahalenin meni davası ile birlikte mala haksız el atan kişiden bu müdahale için tazminat istenebilir. Bu tazmin, ecrimisil davasının konusu olup haksız el atma davası ve ecrimisil birlikte ileri sürülebilir niteliktedir.

Ecrimisil davası ile korunan yarar malikin mülkiyeti üzerindeki kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma haklarının haksız işgal ile engellenmesini önlemektir. Ecrimisil isteyen davacı bunu davasında ayrıca ileri sürmelidir çünkü hâkim bu tazmine kendiliğinden karar vermez.

El Atmanın Önlenmesi Davası ve Tazminat

Her ne kadar el atmanın önlenmesi davasında mülkiyeti haksız işgal eden davalının kötü niyeti aranmıyor olsa da eğer davalı aynı zamanda kötü niyetli ise sebep olduğu zararları gidermek zorundadır.

Kötü niyetli davalının sebep olduğu zararların giderilmesi için el atmanın önlenmesi davası ile birlikte maddi ve manevi tazminat da istenebilir. Bu tazminatların ileri sürülmesinde ve hesaplanmasında genel hükümler uygulanır.

El Atmanın Önlenmesi Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

El Atmanın Önlenmesi Davası Nerede Açılır?
Eski malikin satışı gerçekleşen taşınmazdan çıkmaması sebebiyle açılan el atmanın önlenmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Bu dava türünde genel yetki kuralı da geçerli olacağından dava, davalının yerleşim yeri Asliye Hukuk Mahkemesinde de açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Sonuçları

El Atmanın Önlenmesi Kararının Kesinleşmesi
Mahkemece el atmanın önlenmesi davasının kabul edilmesine ve söz konusu haksız müdahalenin kaldırılmasına karar verilmesi halinde hükmün kesinleşip kesinleşmemesi önem taşıyacaktır. Bu hüküm sonucunda taraflar kararı üst mahkemeye taşımaz veya bu haklarından vazgeçerlerse hüküm kesinleşmiş olacaktır.

El Atmanın Önlenmesi Hükmünün İcrası

Müdahalenin meni davası sonucunda davalı kendiliğinden hükme uymaz ise davacı malik icra yoluna gidebilir. İcra yoluna gidebilmesinde ise hükmün kesinleşip kesinleşmediği sorunu ortaya çıkacaktır. Kural olarak mülkiyetin kime ait olduğu hususunda anlaşmazlık bulunmuyor ise hükmün kesinleşmiş olması icra takibi bakımından önemli olmayacaktır.

Ancak mülkiyetin kime ait olduğu konusu da davada çözümlenmesi gereken uyuşmazlıklardan biri ise icra takibinin başlatılması için bu dava hükmünün kesinleşmesi gerekecektir.

Makalemizin konusu olarak taşınmaz satışı gerçekleştikten sonra mülkiyet tapuya tescil edilmiş ve eski malik evi tahliye etmediği gerekçesiyle el atmanın önlenmesi davası açılmışsa mülkiyetin kime ait olduğu konusunda bir uyuşmazlık olmayacağından hükmün kesinleşmesi beklenmeksizin icra yoluna gidilebilecektir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Yargıtay Kararları

YARGITAY 1.HUKUK DAİRESİ, 2015/17919 E. 2015/15253 K.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davacının aynı taşınmazla ilgili olarak davalı aleyhine açığı el atmanın önlenmesi ve ecri misil istekli 2014/21 esas sayılı davanın yargılaması sonucunda ecri misil isteğinin kabul edildiği ancak el atmanın önlenmesi yönünden bir hüküm kurulmadığı, anılan kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği, davacının tavzih dilekçesinin de kararın kesinleştiğinden bahisle işleme konulmadığı; el atmanın önlenmesi yönünden infaza yarar bir hüküm elde edemeyen davacının da, davalının halen taşınmazdaki işgalini sürdürdüğünü ileri sürerek eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır. Hemen belirtilmelidir ki, haklı ve hukuken geçerli bir nedene dayanmayan el atma olgusu haksız eylem niteliğinde olduğundan, devam ettiği müddetçe her zaman dava konusu yapılabilir. Diğer taraftan, davacıyı, daha önce açtığı 2014/21 esas sayılı davada tavzih ve temyiz yoluyla el atmanın önlenmesi yönünden bir hüküm almaya zorlamanın hukuki bir dayanağı da yoktur.

Ev, arsa, gayrimenkul, kiracı ve ev sahibi konularında hukuki destek almak istiyorsanız Ankara gayrimenkul avukatı hizmetiyle Reform Hukuk Bürosu ile hemen iletişime geçebilirsiniz.

Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu