İmar Kanunu 18. Maddesi: Parselasyon, Düzenleme Ortaklık Payı ve Hak Kayıpları

İmar Kanunu 18. maddesi, Türk hukukunun mülkiyet hakkı üzerindeki en geniş yetkiyi belediyelere tanıyan düzenlemesidir. Büroya gelen imar davalarının büyük çoğunluğunun başlangıç noktası bu maddedir: arazi sahibi bir sabah haritaya bakar, parselin küçüldüğünü ya da yerinin değiştiğini görür. Peki bu nasıl gerçekleşti, rızası alındı mı ve hukuki itiraz yolu açık mı? Bu sorulara yanıt aramak için önce 18. maddenin ne söylediğini, sonra pratikte nasıl işlediğini anlamak gerekiyor.

İmar Kanunu 18. Maddesi Nedir? — Temel Yetki ve Kapsam

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesi; belediyelere, imar hudutları içindeki tüm arsa ve arazileri — binalı ya da binasız, malikler rıza göstersin ya da göstermesin yeniden düzenleme yetkisi tanır. Bu yetki son derece güçlüdür ve mülkiyet hakkına doğrudan müdahale anlamına gelir.

Belediyenin Yetkisi Ne Kadar Geniş?

Kanun metni açıktır: belediyeler, maliklerin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla, kamu kurumlarına veya belediyelere ait yerlerle birleştirmeye; imar planına uygun ada ya da parsellere ayırmaya; müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya yetkilidir.

Kısaca: malik haberdar edilmeyebilir, rızası alınmayabilir ve tapu sicili mahkeme kararı olmaksızın değiştirilebilir. Bu yetki anayasal mülkiyet hakkını zedeler mi? Anayasa Mahkemesi, bu yetkinin kamu yararı amacıyla sınırlı olduğu ve yasallık ilkesine uygun şekilde kullanılması gerektiği çerçevesinde mevcut düzenlemeyi anayasaya uygun bulmuştur. Ancak bu yetkinin kullanımında hata yapıldığında iptal yolu açıktır ve bu hatalar düşündüğümüzden çok daha sık gerçekleşir.

Belediye Dışı Alanlarda Yetki Kime Ait?

Düzenlemeye konu olan yer belediye ve mücavir alan dışında ise aynı yetkiler valiliklerce kullanılır. Bu durum özellikle büyükşehirlerin çevresinde kalan ve imar sınırına yakın konumdaki arazilerde sıklıkla gündeme gelir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Nedir? %45 Sınırının Anlamı

İmar Kanunu 18. Maddesi uygulamasının can alıcı noktası düzenleme ortaklık payıdır. Parsel sahibi, düzenleme sonucunda parselin tamamını değil, DOP düşüldükten sonra kalan kısmını alır. Bu; malikten, herhangi bir bedel ödenmeksizin, rızası aranmaksızın kesilen alandır.

DOP Neden Alınır?

Belediye ya da valilik, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmesi için gerekli umumi hizmet alanlarını oluşturmak zorundadır: yollar, parklar, okullar, sağlık tesisleri ve benzeri. Bu alanların kaynağı düzenleme ortaklık payıdır. Teori şu: arazi düzenlemesi parsel değerini artırır; bu değer artışının bir kısmı kamu hizmetleri için geri alınır.

%45 Sınırı Ne Anlama Gelir?

Kanun net bir sınır koymuştur: düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin %45’ini hiçbir şekilde geçemez. Yani 1.000 metrekarelik bir parselin en fazla 450 metrekaresi DOP olarak kesilebilir.

Bu sınır basit görünse de uygulamada ciddi sorunlara yol açar. Bazı belediyelerin bu sınırı aştığı, bazılarının ise birden fazla parseli aynı havuzda değerlendirerek fiilen daha yüksek kesinti yaptığı görülmektedir. Oranın yasal sınırı aştığının tespiti, iptal davası için güçlü bir zemin oluşturur.

DOP Bedele Dönüştürülebilir mi?

Evet  belirli koşullarda. Mevcut yapılar nedeniyle parselden DOP alınamadığı hallerde bu pay bedele dönüştürülebilir. 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun’la getirilen önemli bir yenilik şudur: parselasyonu onaylayan idare tarafından alınan bu bedel, fazladan DOP kesintisi yapılmak zorunda kalınan diğer parsel sahiplerine ödenir. Bu düzenleme; bir parselden eksik alınan payın yükünü diğer parsel sahiplerine yayma sorununu çözmeye yönelik bir adımdır.

DOP Hangi Alanlara Ayrılır? — 2024 Değişikliğiyle Güncel Liste

5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle İmar Kanunu’nun 18. maddesinde kapsamlı değişiklikler yapıldı. Güncel metne göre düzenleme ortaklık paylarının ayrılabileceği alanlar şunlardır:

▸  Yol, meydan, park, otopark

▸  Çocuk bahçesi/parkı, yeşil saha

▸  İbadet yeri ve karakol

▸  Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları

▸  Kamuya ait kreş ve gündüz bakım evleri

▸  Pazar yeri, semt spor alanı

▸  Toplu taşıma istasyonları ve durakları

▸  Sağlık Bakanlığı’na bağlı sağlık tesis alanları

▸  Otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu

▸  Bölgenin geneline hizmet veren spor alanı

▸  Belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı

▸  Kamu hizmeti için planlanan teknik altyapı ve trafo alanları

▸  Özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı

▸  Mesire alanları, resmî kurum alanı

▸  Uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları

▸  Otogar alanı

Bu liste sınırlı sayıda değildir; ‘uygulama imar planı kararı ile getirilen diğer umumi ve kamu hizmet alanları’ ifadesiyle kapı geniş tutulmuştur. Ancak önemli kural şudur: bu hizmet alanları dışındaki maksatlarla kullanılamaz. DOP alınarak oluşturulan park alanına sonradan farklı bir yapı yapılması mümkün değildir.

Taşkın Kontrol Tesisi Alanları İçin Özel Kural

2024 değişikliğiyle getirilen yeni bir hükme göre düzenleme alanı içindeki taşkın kontrol tesisi alanları, öncelikle umumi hizmet alanları için DOP düşüldükten sonra kalan Hazine mülkünden karşılanmalıdır. Yeterli alan ayrılamazsa DOP’un %45 sınırını aşmamak kaydıyla ayrıca pay alınabilir.

Parselasyon Planı Nasıl Hazırlanır? Süreç ve Sorumluluk

İmar Kanunu 18. Maddesi uygulaması; soyut bir yetki değil, somut adımların izlenmesini gerektiren bir hukuki süreçtir. Bu adımların herhangi birindeki hata, uygulamanın iptaline yol açabilir.

Parselasyon Planı Hazırlama Süresi Ne Kadardır?

Kanun; belediye veya valiliğin parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması gerektiğini açıkça hükme bağlamıştır. Bu süre içinde parselasyon planı yapılmamışsa ortaya çıkan tüm kamulaştırma iş ve işlemlerinin sorumluluğu belediye veya valiliğe aittir.

Tescil İşlemleri Nasıl Yürütülür?

Parselasyon planı onaylandıktan sonra belediye ya da valilik, re’sen tescil işlemlerini yaptırır. Bu işlemde malikten ayrıca rıza alınması gerekmez. Ancak malikin süreci takip etmesi ve olası hatalara zamanında itiraz etmesi hayati önem taşır.

Tescil Sonrası Parseller Nereye Dağıtılır?

İmar Kanunu 18. Maddesi ; parsel sahiplerine verilecek yerlerin öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, bu mümkün değilse en yakınındaki eşdeğer alandan verilmesini emreder. Uygulamada bu kurala her zaman uyulmadığı görülmektedir. Malikin önceki parselinin uzağında bir yer tahsis edilmesi tek başına itiraz gerekçesi olabilir.

Bir Parselden İkinci Kez DOP Kesilebilir mi?

Bu soru, imar davalarında en sık karşılaştığım konuların başında gelir. Yanıt: kural olarak hayır ama istisnalar var ve bu istisnalar son derece önemli.

Temel Kural: Bir Defadan Fazla DOP Alınamaz

Kanun açıktır: herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Daha önce DOP kesintisi yapılmış bir parselin üzerine yeni bir uygulamada ikinci kez kesinti yapılması hukuka aykırıdır.

İstisnalar: Değer Artışı Durumunda Ek Kesinti

Ancak şu hallerde ek kesinti yapılabilir: her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması durumunda, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değeri önceki değerinden az olmamak kaydıyla, önceki uygulamalardaki kesintiler dikkate alınarak ilk uygulamadaki DOP oranını %45’e kadar tamamlamak üzere ilave kesinti yapılabilir.

Bunu somutlaştırayım: daha önce %30 DOP kesintisi yapılmış bir parsele yeni bir imar planıyla değer artışı geldi. Bu parselden artık %45’e kadar tamamlayan fark kadar, yani en fazla %15 ek kesinti yapılabilir. Ancak ek kesinti yapılabilmesi için değer artışının somut olarak ortaya konması şarttır.

Parsel Sahibinin Hakları: İtiraz ve İptal Davası

İmar Kanunu 18. Maddesi uygulaması rızaya dayanmaz ama bu denetim dışı olduğu anlamına gelmez. Parsel sahibinin hem idari itiraz hem de yargı yolu aracılığıyla işleme karşı koyma hakkı vardır.

İdari İtiraz Yolu

Parselasyon planı onaylandığında askıya çıkarılır. Askı süresi içinde ilgili belediyelere veya valiliklere itiraz edilebilir. Bu süre kısa olup kaçırılması durumunda bazı idari itiraz hakları düşebilir. Parselasyon ilanını takip etmek ve askı süresini kaçırmamak kritik önemdedir.

İptal Davası — İdare Mahkemesi

İdari itiraz yolları tüketildikten ya da doğrudan dava açılmak istendiğinde; idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açma süresi, işlemin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür. İptal davasında en güçlü gerekçeler şunlardır:

▸  DOP oranının %45 sınırını aşması.

▸  Aynı parselden ikinci kez DOP kesilmiş olması ve kanuni koşulların sağlanamamış olması.

▸  Parsel sahibine önceki parseline en yakın eşdeğer alanın tahsis edilmemesi.

▸  İmar planının kesinleşmemiş olması ya da plan aşamasındaki usul hatalarının parselasyon planına yansımış olması.

▸  DOP kesintisinin kamu hizmeti amacı dışındaki bir alana tahsis edilmesi.

▸  Belediyenin 5 yıllık parselasyon yapma yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle doğan kamulaştırma zararları.

Mahkeme Kararının İptali Sonrasında Ne Olur?

2020 değişikliğiyle kanuna eklenen hükme göre; kesinleşmiş mahkeme kararıyla iptal edilen İmar Kanunu 18. Maddesi uygulamalarında geri dönüş her zaman mümkün olmayabilir. Parselin kamu hizmeti alanına isabet etmesi ya da üzerinde yapı inşa edilmiş olması gibi fiili veya hukuki imkânsızlıklar varsa belediye önce mevcut imar parselleri üzerinden yeni bir uygulama yapar. Bu da mümkün değilse; hak sahibinin muvafakatiyle başka bir yer tahsis edilir ya da anlaşma olmazsa kök parseldeki değer esas alınarak rayiç bedel ödenir.

Uygulamada En Sık Karşılaşılan Hak Kayıpları

Yıllarca süren imar davalarından çıkardığım en önemli sonuç şudur: hak kayıplarının büyük çoğunluğu, malikin süreci takip etmemesinden ya da müdahale etmesi gereken kritik anı kaçırmasından kaynaklanıyor. İşte en sık karşılaştığım tablolar:

▸  Yüzde 45 sınırının sessizce aşılması: Belediye, DOP oranını hesaplarken hatalı ya da kasıtlı olarak yanlış yüzölçüm kullanır. Malik tescil öncesinde planı incelemediği için farkına varamaz.

▸  Parselin yanlış konuma tahsisi: Düzenleme sonrası verilen parsel, önceki parselin çok uzağında ya da tamamen farklı bir nitelikte olur. Kanunun ‘en yakın eşdeğer yer’ kuralı uygulanmamıştır.

▸  Hisseli parselde fiili kullanımın göz ardı edilmesi: Hisseli arsa sahipleri arasında fiili kullanım alanları belirlenmiş olmasına rağmen belediye bu bölünmeyi dikkate almadan düzenleme yapar; hak kayıpları birden fazla kişiyi etkiler.

▸  İkinci DOP kesintisinin fark edilmemesi: Daha önce DOP kesintisi yapılmış parsellere kanuni koşullar sağlanmadan tekrar kesinti uygulanır. Malik tapu geçmişini bilmediği için itiraz etmez.

▸  Kamulaştırma yerine DOP uygulanması: Belediye, aslında kamulaştırma bedeli ödemesi gereken bir alanı DOP kapsamında göstererek bedelsiz alır. Bu uygulama kamu yararı ilkesini doğrudan ihlal eder.

▸  Bedele dönüştürülmesi gereken DOP’un ödenmemesi: Mevcut yapı nedeniyle bedele dönüşmesi gereken DOP tutarı ödenmez ya da eksik ödenir. 2024 değişikliğiyle bu bedelin diğer parsel sahiplerine ödenmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular — İmar Kanunu 18. Maddesi

İmar Kanunu 18. maddesi nedir, kısaca ne anlama gelir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi; belediyelere, imar sınırları içindeki arsa ve arazileri maliklerin rızası aranmaksızın yeniden düzenleme yetkisi tanır. Bu düzenleme sonucunda her parselden ‘düzenleme ortaklık payı’ (DOP) adıyla yüzölçümün en fazla %45’i kadar alan kesilebilir ve yollar, parklar, okullar gibi umumi hizmet alanlarına tahsis edilebilir.

Düzenleme ortaklık payı (DOP) ne kadar olabilir?

Kanun maksimum %45 sınırı koymuştur. Bu oran, düzenlemeden önceki yüzölçüm üzerinden hesaplanır. Örneğin 1.000 metrekarelik parselden en fazla 450 metrekare DOP kesilebilir; geriye en az 550 metrekare kalmalıdır. %45 sınırını aşan kesintiler hukuka aykırıdır ve iptal davasına konu edilebilir.

İmar Kanunu 18. Maddesi uygulamasına nasıl itiraz edilir?

İki yol vardır. Birincisi, parselasyon planı askıya çıktığında askı süresi içinde ilgili belediye veya valiliğe idari itiraz yapılabilir. İkincisi, işlemin tebliğinden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. En güçlü gerekçeler: DOP’un %45 sınırını aşması, ikinci kez kesinti yapılması ve eşdeğer yer tahsis edilmemesidir.

Aynı parselden iki kez DOP kesilebilir mi?

Kural olarak hayır. Kanun, bir parselden bir defadan fazla DOP alınmamasını esas olarak belirlemiştir. Ancak imar planı değişikliğiyle parselde değer ve yoğunluk artışı olması halinde, değer artışı kanıtlanmak kaydıyla ilk uygulamadaki oranı %45’e tamamlamak üzere ek kesinti yapılabilir.

Parselasyon planı hangi sürede yapılmak zorundadır?

Belediye veya valilik, parselasyon planlarını imar planının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapıp onaylamak zorundadır. Bu süre içinde yapılmayan parselasyon nedeniyle ortaya çıkan kamulaştırma iş ve işlemlerinin sorumluluğu belediye ya da valiliğe aittir.

5 Aralık 2024 tarihli değişiklik ne getirdi?

7534 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle DOP’un hangi alanlara ayrılabileceğinin listesi güncellendi ve genişletildi. Bedele dönüştürülen DOP tutarlarının fazladan kesinti yapılan diğer parsel sahiplerine ödenmesi zorunluluğu getirildi. Taşkın kontrol tesisi alanları için özel düzenleme yapıldı. Bedel tespiti ve ödeme sürecine ilişkin yeni kurallar belirlendi.

Kaynaklar ve Yasal Dayanak

• 3194 sayılı İmar Kanunu Madde 18 — Parselasyon planlarının hazırlanması
• 7181 sayılı Kanun Madde 9 (4 Temmuz 2019) — 18. madde kapsamlı değişiklikleri
• 7221 sayılı Kanun Madde 7 (14 Şubat 2020) — Mahkeme kararı iptali sonrası hükümler
• 7333 sayılı Kanun Madde 10 (18 Temmuz 2021) — 2981 sayılı Kanun kapsamında tamamlayıcı kesinti
• 7534 sayılı Kanun Madde 6 (5 Aralık 2024) — DOP listesi ve bedel düzenlemesi son değişikliği
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 11 — Bedel tespiti esasları
• 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu