Gayrimenkul HukukuKira Hukuku

Depozito- Depozito İadesi Şartları

Güncel 2024

Depozito- Depozito İadesi Şartları; Depozito güvence bedeli anlamına gelmektedir. Birçok hukuki ilişkide depozito kararlaştırılabilir. Ancak günlük hayatta en çok konutlara ilişkin kira sözleşmelerinde depozito belirlenmektedir. Buradaki amaç, kiracının kiralanan konutu kullandığı sürede vereceği zararlara ilişkin ev sahibine bir güvence vermesidir. Şayet kira ilişkisinin bitiminde kiracı kiralanan konutu zarar verilmemiş bir şekilde teslim ederse daha önceden kira sözleşmesi kurulurken verdiği güvence bedelini yani depozitoyu geri alabilir. Bununla beraber kira depozitosu nedir, depozito geri alınırken nasıl hesaplanır, depozito hangi durumlarda geri verilmez, satılan evin depozitosu ne olur, depozito yerine senet imzalamak gibi hususlar çokça merak edilmektedir.

Depozito- Depozito İadesi  Şartları
Depozito- Depozito İadesi Şartları

Depozito Nedir?

Depozito, Türk Dil Kurumu Sözlüklerindeki anlamıyla “güvence akçesi” demektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. Maddesinde güvence bedeli olarak düzenlenmiş olan depozito esasında kiracının kira ilişkisinin kurulması aşamasında ev sahibine verdiği ve eve ilişkin olası zararların çıkma ihtimaline karşı güvence niteliğinde olan parasal miktardır. Bu miktar kural olarak kiracı evden çıkarken şayet evde depozitoyu almaya engel bir zarar yoksa ev sahibi tarafından kiracıya iade edilir.

Kira Depozitosuna İlişkin Genel Bilgiler

Kira depozitosuna ilişkin genel bilgiler açısından Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili bölümüne bakılmalıdır. Zira konutlar açısından depozito öngörülmüş olması hayatın olağan akışı içerisinde daha isabetlidir. Bu konuda Türk Borçlar Kanunu’nun 342.maddesine bakmak gerekir. Söz konusu madde şu şekildedir:

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Buna göre kiracının vereceği güvence bedeli, yani depozito açısından genel kurallar aşağıdaki gibidir:

  • Kiracının ev sahibine vereceği güvence bedeli en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. 3 aylık kira bedelini aşan depozito ilişkisi geçerli bir ilişki şeklinde kurulmuş olmaz. Taraflar arasında anlaşmış olsalar dahi 3 aylık kira bedelinden daha fazla depozito bedeli kararlaştırılamaz. Zira kiracının bu konudaki iradesi de geçerli değildir. Yani kiracı gönlünden koparak verse dahi geçerli bir güvence bedeli oluşmaz. Türk Borçlar Kanunu, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları açısından kiracıyı korumayı amaçlayan hükümler getirmiştir. İşte güvence bedeline ilişkin bu azami 3 aylık kira bedeli sınırı da bu şekildedir. Kanun, kiracıyı korumak amacıyla böyle bir düzenleme getirmiştir.
  • Güvence bedeli para olarak belirleneceği gibi kıymetli evrak olarak da belirlenebilir. Söz gelimi bu konuda bir çek de yazılabilir. Para olarak belirlenen güvence bedeli, kiraya veren ev sahibinin onayı olmadan çekilmemek üzere kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Kıymetli evrak olarak belirlenen depozito ise bankaya depo edilir. Depozitonun yatırıldığı bankanın depozitoyu geri vermesine ilişkin bazı kurallar da bulunmaktadır. Buna göre depozitonun yatırılmış olduğu banka ancak 3 şekilde depozitoyu geri verebilir:
  • İki tarafın rızasıyla
  • İcra takibinin kesinleşmesiyle
  • Kesinleşmiş mahkeme kararıyla
  • Bununla beraber bir durumun varlığı halinde de güvence bedelinin yatırılmış olduğu banka güvence bedelini kiracıya geri vermek zorundadır. Bu zorunluluk iki halden doğmaktadır:
  • Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını yazılı olarak bildirmemişse
  • İcra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmemişse

Yukarıdaki iki durumun varlığı halinde şayet kiracı güvence bedelinin kendisine verilmesini talep ederse banka kiracıya bu güvence bedelini vermek zorundadır.

Depozito Belirlenmesi Zorunlu Mudur?

Kira sözleşmelerinde kiracı ile kiraya veren ev sahibi aralarında bir depozito belirleyebilirler. Kanun koyucu taraflara bu konuda hem bir özgürlük hem de bir imkân tanımış bulunmaktadır. Peki kira sözleşmelerinde depozito belirlenmesi zorunlu mudur? Kira sözleşmesinin kurucu unsurları arasında depozito dediğimiz güvence bedelini belirleme zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiracı ile kiraya veren bir depozito belirlemeden de geçerli bir kira sözleşmesi kurabilirler.

Depozito Geri Alınırken Nasıl Hesaplanır?

Depozitonun geri alınabilmesi için kira sözleşmesinin sona ermiş olması gerekir. Sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralanan taşınmazda bir hasar veya zarar bulunup bulunmadığı tespit edilmeli ve bu tespit sonrasında da buna ilişkin bir tutanak oluşturulmalıdır. Bu şartların gerçekleşmesi durumunda depozito geri alınabilir. Peki depozito geri alınırken nasıl hesaplanır? Bu sorunun cevabı önemlidir. Zira uzun süren kira sözleşmeleri açısından kira sözleşmesi sona erdiğinde enflasyondan kaynaklı olarak aynı bedel geri verildiğinde hakkaniyete uygun bir durum oluşmayabilir. İşte bu durum açısından depozito bedelinin iadesi açısından nasıl bir hesaplama yapılacağının belirlenmesi gerekmektedir.

Depozito iade edilirken kira süresinin devam ettiği yıllara ait mevduat faizi belirlenerek bu faizlerin eklenmesiyle iade edilecek depozito bedelinin kararlaştırılması gerekir. Bu bakımdan kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmiş olması durumu değiştirmez. Yani yabancı paradan kararlaştırılan kira bedellerinde de faiz hesaplaması yapılarak iade edilecek depozito bedeli belirlenebilir. Tabi bu konuda tarafların anlaşmış olması ihtilafı ortadan kaldırır. Tarafların anlaştığı durumlarda depozito bedelinin iade miktarının nasıl hesaplanacağında bir problem bulunmamaktadır. Ancak şu da belirtilmelidir ki kira sözleşmesinin uzun süreli olduğu durumlar açısından kiraya veren ev sahibinin ilk kira bedelini hesap alarak depozitoyu iade etmesi nesafet kurallarına uygun düşmeyecektir.

Depozito Yerine Senet İmzalamak

Depozito yerine senet imzalamak, güvence bedelinin senet üzerinden kararlaştırılması demektir. Kambiyo Senetleri Türk Hukuku bakımından kıymetli evrak olarak belirlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun getirdiği imkana göre de güvence bedeli yani depozito kambiyo senedi olarak verilebilir. Bu nedenle depozito yerine senet imzalamak da aslında depozito yerine geçmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki düzenlemesine göre depozito yani güvence bedeli kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa bu kıymetli evrakın bir bankaya depo edilmesi gerekmektedir. Kiralanan taşınmazın hasar görmesi durumunda tespit edilen tutanaklara göre depozito bedeli, yani kıymetli evrak kiraya veren ev sahibine ait olur.

Ancak Banka kural olarak sadece 3 durumda bu güvence bedelini kiracıya geri verebilir. Bu 3 durum Türk Borçlar Kanunu m.342/2’de belirtilmiştir. Bu 3 durum şunlardır:

  • İki tarafın rızasıyla
  • İcra takibinin kesinleşmesiyle
  • Kesinleşmiş mahkeme kararıyla

Bunun haricinde kiraya veren kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bankanın bu şartların gerçekleşmesi durumunda güvence bedelini geri verme zorunluluğu bulunmaktadır. Tekrar etmekte fayda vardır ki bu durumların haricinde kiralanan taşınmazın zarar görmesi veya hasar alması durumunda zaten güvence bedeli ev sahibine ait olur.

Depozito Hangi Durumlarda Geri Verilmez?

Depozito mantığı  itibariyle ev sahibi açısından bir güvence oluşturduğu için ev sahibinin zararının oluştuğu durumlarda depozitonun kiracıya iade edilememesi gerekir. Bu nedenle bazı durumlarda depozito kiracıya iade edilmez. Bu durumlar aşağıdaki gibidir:

  • Kiracı eve veya evle beraber teslim aldığı demirbaşa zarar vermişse. Bu kapsama eşyayla kiralanan evlerdeki eşyalar da dahildir. Yani kiracı evin duvarlarına değil de evle beraber teslim aldığı buzdolabına zarar vermişse depozitoyu yine geri alamaz.
  • Kiracı ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödememişse. Söz gelimi kiracı banyo musluğunu kullanmakla eskitmiş ve banyo musluğu bu nedenle bozulmuşsa kiracının bu gideri ödemesi zorunludur. İşte kiracının ödemekle yükümlü olduğu bu yan giderleri ödememesi durumunda da depozitoyu geri almaya hakkı yoktur.
  • Kiracının ödenmemiş kira borcu bulunuyorsa. Kiracı eğer ödemesi gereken kira borcunun bir kısmını ödememişse yine depozitoyu geri almaya hakkı yoktur.

Satılan Evin Depozitosu Ne Olur?

Kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin kiralamış olduğu taşınmazı bir başkasına satması durumunda yeni ev sahibi kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda şayet yeni malik kira sözleşmesini sona erdirmek ve kiracıyı tahliye etmek istiyorsa TBK m.351’de bulunan imkanları kullanabilir. Peki bu durumda kiracı evden çıkmak zorunda kalırsa kira sözleşmesi kurulurken verdiği güvence bedeli yani depozito ne olacaktır?

Böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde eski malik yeni malike kiracısından aldığı depozitoyu vermek zorundadır. Zira artık taşınmazını devretmiştir ve taşınmaza ilişkin hakları da devretmiş olmaktadır. Güvence bedeli de taşınmaza bağlı haklardan hatta güvencelerden biri olduğu için eski ev sahibinin yeni ev sahibine güvence bedelini vermesi gerekir. Bu yolla yapılan devirle beraber yeni ev sahibi eski ev sahibinden aldığı güvence bedelini yani depozitoyu evden tahliye edilen kiracıya şartları oluşmuşsa ödemesi gerekir.

Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu