Taraflardan Biri Ölünce Kira Sözleşmesi kapsamında kiralanan taşınmaz kiracı tarafından kullanılmaya devam ederken ev sahibinin ölmesi durumunda kira sözleşmesinin durumu etkilenebilir. Zira ölüm, sözleşmelerin doğal yoldan sona erme şekillerinden biridir. Peki ev sahibi veya kiracının ölmesi durumunda kira sözleşmesinin durumu nasıl olacaktır?
Ölen kiracının tahliyesi, kiracı ölünce kalan ailesinin durumu ve ev sahibi ölünce mirasçıların hakları nasıl şekillenecektir? Kira sözleşmesi devam ederken taraflardan birinin vefat etmesi durumunda kira sözleşmesinin durumu hakkında her olayın niteliğine göre ayrı yorum yapılmalıdır. Bu nedenle böyle bir hususta karşı tarafla ihtilafa düşen kişilerin uzman kişilerden hukuki danışmanlık alması daha uygun olacaktır.
Ev Sahibi Ölünce Kira Sözleşmesi
Ev sahibi ölünce kira sözleşmesinin ne tür bir durum içine gireceğinin belirlenmesi önemlidir. Zira böyle durumlarda kiracılar açısından ani bir tahliye durumu oluşturulmamalıdır. İşte bu nedenle ev sahibinin ölümü halinde kira sözleşmesinin hangi hükümlere göre yönlendirileceği belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu 205.maddesinde sözleşmenin devrine ilişkin hükümler getirmiştir. Bu hükümler, ev sahibinin ölmesi halinde kira sözleşmeleri açısından da geçerli olacaktır.
Her ne kadar 205.maddede sözleşmenin devrinin bir anlaşma olduğu belirtilmişse de ev sahibinin ölümü halinde bir anlaşma beklenemez. Bu durumda son fıkra hükmü gereğince, mirasçılar kanuni halef olduklarından otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Ancak mirasçıların bu konuda isteksiz veya çekimser kalmaları durumunda ne olacaktır? Kiraya veren ev sahibinin ölümü kira ilişkisini sona erdirmemektedir. Kanuni halefiyet hükümleri gereğince ölen ev sahibinin mirasçıları kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği ile malik olacaklardır. Bu nedenle kira sözleşmesinin yenilenmesine de gerek kalmayacaktır. Kira sözleşmesi aynı şartlar ve özelliklerle devam edecek ve kiraya veren tarafında ölen ev sahibinin varisleri olacaktır.
Peki mirasçıların ölen ev sahibi yerine geçip kira sözleşmesinin tarafı olmaları için veraset belgesi almaları gerekir mi? Murisin malları üzerinde herhangi bir şekilde hareket edebilme kabiliyeti veraset belgesi aracılığıyla sağlanacağından ev sahibinin mirasçılarının kira sözleşmesine taraf olabilmesi için veraset belgesi almaları gerekecektir.
Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı yerine geçen mirasçılar, kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyetine sahip oldukları için beraber hareket etmek zorundadırlar. Bu açıdan kiracıya karşı açılacak davalarda mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır. Dolayısıyla kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği ile malik olanlar arasında iletişimsizlik olmadan kiracıya dava yöneltilmesi daha uygun olacaktır.
Ev Sahibi Ölünce Mirasçıların Hakları
Ev sahibinin ölmesi durumunda kira ilişkisinin kanuni halefiyet hükümleri gereğince devam edeceği açıktır. Peki ölen konut sahibinin mirasçılarının ne tür hakları bulunmaktadır? Söz gelimi ev sahibinin sahip olduğu bütün haklara sahipler midir?
Kira ilişkisi, kanuni halefiyet hükümleri gereğince devam ediyor olacağından kira ilişkisi kapsamında kiraya veren ev sahibinin sahip olduğu tüm haklara yasal mirasçıların da sahip olacağını belirtmek gerekir. Bu nedenle ölen ev sahibinin yasal mirasçıları, kira ilişkisi kapsamında ölen ev sahibinin sahip olduğu tüm haklara sahiptir. Örneğin kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren yasal fesih sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini feshedebilirler. Veyahut tahliye sebepleri oluşmuşsa kiracının tahliyesi açısından dava açabilirler. Ancak yasal mirasçılar konut üzerinde elbirliği ile malik oldukları için açacakları davalar açısından aralarında mecburi dava arkadaşlığı vardır ve bu nedenle beraber hareket etmeleri gerekmektedir.
Kiracının Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin ne olacağı konusu da merak edilmektedir. Kiracının ölümü halinde de kiraya veren ev sahibinin ölümü durumunda olduğu gibi yasal mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelip kira ilişkisine aynı koşullarla devam edebilirler. Kiracılar açısından da önem arz eden bu husus mecburiyet taşımamaktadır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun 333.maddesi aşağıdaki gibidir:
MADDE 333- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
Buna göre kiracının vefat etmesi durumunda mirasçıları, genel hükümlerdeki yasal fesih bildirim sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilirler. Yasal fesih süreleri açısından kira sözleşmesi 6 aylık dönemlere bölünür. Yasal mirasçı, kira sözleşmesini bitireceği son dönem açısından son 6 aylık anın gelmesinden 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle son 6 aylık dönemin son günü kira sözleşmesini feshedebilir. Bu imkânın tanınması yerindedir. Zira kiracının mirasçılarının ihtiyacı olmamasına rağmen kira ilişkisine maruz bırakılması hakkaniyete uygun düşmezdi.
Kiracı Ölünce Kalan Ailesinin Durumu
Kiracının ölümü halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesinin genel hükümlerinde tanıdığı imkân önemlidir. Fakat Kanun’un kiracılara daha önemli korumalar getirdiği Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları bölümü açısından daha farklı bir hüküm getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 356.maddesi aşağıdaki gibidir:
MADDE 356- Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Bu madde kapsamında, genel hükümlere ek olarak kiracılara daha sağlam bir koruma getirmek adına bir düzenleme yapılmıştır. Bu düzenlemeye göre kiracının ölümü halinde kiracıyla aynı konutta yerleşik olarak oturanlar kira sözleşmesine devam edebilirler. Ancak bunun için 2 şart gereklidir: Sözleşmeye ve Kanuna uygun davranmak. Kiracıyla aynı konutta oturanlar, ki bunlar genelde aile üyeleri olmaktadır, bu şartlara uygunluk göstermek suretiyle kira sözleşmesine devam edebilirler. Bu durumda kiracının aynı konutta oturduğu kişiler açısından haksız işgal tazminatına hükmedilemez. Diğer bir ifadeyle kiracının ölümü halinde, kiracıyla aynı konutta oturanların kira ilişkisine devam etmeleri durumunda ecri misil tazminatı talep edilemez.
Ayrıca şu belirtilmelidir ki kiracının ölümü durumunda onunla aynı konutta oturanların kira sözleşmesinin tarafı olarak kira ilişkisini sürdürdükleri belirtilmelidir. Yani ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar başka bir sıfatla değil de kira sözleşmesinin tarafı sıfatıyla kira ilişkisini devam ettirebilmektedirler.
Ölen Kiracının Tahliyesi
Ölen kiracının tahliyesi, kiracının geride bıraktığı kişiler açısından belirlenmesi önem arz eden bir husustur. Yukarıda da ifade edildiği üzere kiracının vefat etmesi durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Tam tersine yasal mirasçılar veya kiracıyla aynı konutta oturanlar tarafından kira sözleşmesine devam edilebilir. Bu nedenle kiracının ölmesi durumunda ölen kiracının örneğin karısının ve çocuğunun konuttan tahliye edilmesine olanak yoktur.
Ölen kiracının yakınlarının konutta tahliyesi açısından tek imkân 10 yıllık sürenin geçmiş olması veya ölen kiracının yakınlarının kanun ve sözleşmeye uygun davranmamaları durumudur. Şayet ölen kiracının yakınları komşuları rahatsız ediyorsa mesela ev sahibi bu kişiler açısından tahliyeye hak kazanır. Ancak mahkemeden tahliye kararı alınmadığı sürece bu durumun bir önemi olmayacaktır.
Ölen Kiracının Eşyaları
Kiracının ölmesi durumunda şayet tek başına yaşıyorsa veya beraber yaşadığı insanlar da konutu terk ediyorlarsa, kiracının eşyaları yasal mirasçılarına geçmektedir. Kural olarak böyle olmakla beraber yasal mirasçıların redd-i miras davası açmaları durumunda ne olacaktır?
Redd-i miras davası devam ederken mirasçılar ölen kiracının eşyalarını kabul etmemekte olup ev sahibi de konutun boşaltılmasını istemektedir. Zira ev sahibi evi başkasına kiralayacaktır. Böyle bir durumda ne yapılması gerekmektedir?
Böyle bir durumla karşılaşıldığında kanaatimce başvurulacak en mantıklı yol redd-i miras davasının devam ettiği mahkemeden, ilgili eşyaların tespit edilip bir yediemine tevdii edilmesinin talep edilmesi olacaktır. Bu sayede eşyalar hakkında haksız durumlar oluşmayacak ve konut da boşalmış olacağından ev sahibi de konutu başkasına kiralayabilecektir.
Bu şekilde bir tedbir aldırılması mirası reddeden kişiler açısından durumu değiştirmese de konut sahibinin evi başkasına kiralamasının önünü açacağı için konut sahibi açısından olumlu bir durum oluşturacaktır. Dolayısıyla konut sahibinin avukatı açısından da kira uyuşmazlığının görüldüğü mahkemeden böyle bir tedbir talebinde bulunulabilir.
Ankara Kira Avukatı olarak destek ve danışmanlık almak istiyorsanız bizi hemen arayın.
Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı
