Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları ;halk arasında bilinen ismi ile istimlak kamu yararı gerekçe gösterilerek idare tarafından kişinin rızası olmadan şahsına ait olan taşınmazına el koymasıdır. Anayasamızın 46. Maddesinde ” Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” denilmiştir.
Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları ;Kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemleri 2942 sayılı kamulaştırma kanununda düzenlenmiştir.
Mevzuatımızda düzenlenen hükümler uyarınca, kamulaştırılacak gayrimenkulün tamamı, bir kısmı kamulaştırılabileceği gibi, sadece gayrimenkul üzerinde idari irtifaklar tesis edilerek irtifak kamulaştırması yapılmak üzere üç çeşit kamulaştırma şeklinden söz edebiliriz.
Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları konularında hukuki destek istiyorsanız bünyesinde uzman Ankara gayrimenkul avukatları olan Reform Hukuk bürosu ile hemen iletişime geçin.
Kamulaştırmanın Şartları
Kamulaştırma işlemi Anayasamıza ve Mevzuatımıza uygun bir şekilde yapılması gerekmektedir.
- Kamulaştırma Devlet veya Diğer Kamu Tüzel kişilikleri Tarafından Gerçekleştirilmelidir.
- Kamulaştırma için kamu yararı olmalıdır.
- Kamulaştırmanın konusu özel mülkiyete konu olan taşınmaz bir maldır.
- Kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin istisnai olarak taksitle ödenir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı
KKamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları ; Kamu yararı, gerek Anayasalarda ve gerekse kanunlarda sıkça kullanılmasına rağmen, ne anayasalarda ne de kanunlarda bir tanımı verilmiş değildir. Kamu yararı kararının alınması gerekliliği gerek Anayasamızın 46. Maddesinde gerekse 2942 sayılı kamulaştırma kanununda düzenlenmiştir. Kamu yararı; kamu idaresi tarafından toplumun gereksinimleri, ihtiyaçları kamu idaresinin işleyişi göz önüne alınarak değerlendirilen bir kavramdır.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı Nasıl Verilir?
2942 sayılı kamulaştırma kanunun 5. Maddesinde Kamu yararı kararı verecek merciler tek tek sayılmıştır.
Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
- 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili Bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda Köy İhtiyar Kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda Belediye Encümeni,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda İl Daimi Encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda İl İdare Kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
- Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
- Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararını Onaylayacak Makamlar
2942 sayılı kamulaştırma kanununun 5. Maddesinde hangi makamların kamu yararı kararı verebileceği tek tek açıklanmıştır. Ancak yukarıda da açıkladığımız üzere kamulaştırma (istimlak) işlemi kişinin mülkiyet hakkına ilişkin bir işlem olduğu için kamu yararı veren makamlara 2942 sayılı kamulaştırma kanununun 6. Maddesinde onaylama yetkisi verebilecek makamlar tek tek sayılmıştır. Buna göre ;
Kamulaştırma işleminde kamu yararı kararlarını onaylayacak makamlar şunlardır:
- Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
- İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
- Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
- Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
- Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
- Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
- Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
- Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, onayından geçerek kesinleşirler.
- Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler
Kamulaştırmayı yapacak idare, ilk olarak Kamulaştırma Kanunun 7. Maddesine göre kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar.
İdare kamulaştırma kararını verdikten ve yukarıda belirtilen hazırlık işlemlerinde gerekli tespitleri yaptıktan sonra, Kamulaştırma Kanunun 7. Maddesine göre kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini, kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir.
Bildirim tarihinden itibaren tapu kütüğündeki değişiklikleri tapu dairesi, kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.
Kamulaştırma şerhi ancak kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu siciline konulabilir, öncesinde konulması mümkün değildir. Görüleceği üzere kamulaştırma kararı şerh edilse dahi kişi taşınmazını başka birine devredebilir.
Kamulaştırma işlemini yapan idare, kamulaştırma işlemini tapu siciline şerh verdikten sonra altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanununun 10. Maddesi gereğince mahkemeye dava açılarak tespit ve tescil isteğinde bulunulduğuna ilişkin mahkemeden alınan belgeyi ilgili tapu dairesine ibraz etmek zorundadır. İlgili tapu dairesi gayrimenkulün bulunduğu yerdeki tapu dairesidir.
Kamulaştırma Kanunun 8. Maddesinde idarelerin kamulaştırmada öncelikli olarak satın alma usulünü uygulayacağı hükme bağlanmıştır. Burada amaçlanan zaman kaybını önleyen pratik bir yöntemle, idarenin kendi içerisinde kurup görevlendirecekleri bir kıymet takdir komisyonu ile kamulaştırılacak taşınmazların tahmini bedellerini tespit ettirmektir.
Tahmini değeri kıymet takdir komisyonunca belirlenen taşınmazın sahipleri uzlaşma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir. Buradaki amaç ivedi bir şekilde dava aşamasına geçmeden işlemleri sonlandırmaktır.
Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonu
Uzlaşma komisyonu tarafından davet gönderilen mülk sahipleri usulüne uygun şekilde yapılan tebligatın kendilerine ulaştığı tarihten itibaren 15 gün içerinde anlaşma görüşmesi yapmayı idareden talep edebilir.
İdare ve taşınmaz sahibi tarafından anlaşılması durumunda takdir komisyonu tarafından belirlene miktarı geçmemek şartı ile idare tarafından satın alınabilir veya idare tarafından gösterilecek bir taşınmazla trampa edilmek üzere anlaşmaya varılır ve buna ilişkin tutanak düzenlenir.
Satın Alma Usulü
Kamulaştırma kanunun 8. Maddesi uyarınca ‘’ İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.’’ Denilmiştir. Görüleceği üzere kamulaştırma işlemlerini hızlandırmak için satın alma usulü öncelikli olarak izlenmesi gereken bir usul olarak belirlenmiştir.
Takdir Komisyonu
Kamulaştırma kanunun 8. Maddesine göre; Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Uzlaşma Komisyonu
Kamulaştırma kanunun 8. Maddesine göre; Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare kamulaştırılacak olan taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmiş olan miktarda satın almayı öncelikli olarak dener. Eğer bu teklif kabul edilirse bir anlaşma protokolü yapılır ve bu durumdan sonra mülkiyet sahibi vatandaşın tapuda idare lehine ferağ verme zorunluluğu vardır. Anlaşma sağlanması durumunda kişinin 45 gün içerisinde parası ödenir ve ferağı sağlanır.
Eğer anlaşılamamış olması durumunda kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılması gerekmektedir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Ve Tescili Davası
Kamulaştırma işleminin sayın alma usulü ile yapılamaması ve uzlaşılamaması halinde idare tarafından toplanan bilgi ve belgeler eşliğinde ve kamulaştırma kanunun 8. Maddesinde belirtilen takdir komisyonu tarafından belirlenen miktar ve uzlaşamama tutanakları ile birlikte taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davasını açar.
Kamulaştırma Bedelinin TespitiDavasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Söz konusu dava idare tarafından açılır ve davalı ise taşınmaz sahibidir. İdare davada kamulaştırma bedelinin belirlenmesini ve bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3 üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. Davaya bakmakla Görevli Asliye Hukuk Mahkemesi başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirler ve tarafları duruşmaya çağırır. Adresleri bulunmayanlara ilanen tebligat yapılır. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye hukuk mahkemesi tarafından kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde çıkan bir gazete ve bir internet haber sitesi ile Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az birer defa yayımlanır.
Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada Hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim, taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde Hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, 15 inci maddede sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. (Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları)
Kamulaştırma Bedelinin Mahkeme Tarafından Atanan Bilirkişi Aracılığı İle Belirlenmesi
Kamulaştırma kanunun 10. Maddesi uyarınca Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, 11 inci maddedeki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye sunulur.
Mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti taşınmazın nevini , cinsini, yüz ölçümünü değerine üzerinde herhangi bir unsur olup olmadığına ilişkin tüm hususları ayrı ayrı değerlendirip bilirkişi raporu hazırlar. Bilirkişi raporunda taşınmazın emsal değeri, merkez noktalarına yakınlığı, değerine etki edebilecek tüm hususları bilirkişi raporunda belirtir. Taraflar bilirkişi raporundaki belirlenen miktarı uygun bulmamaları durumunda mahkemeden yeni bilirkişi raporu alınmasını isteyebilir. Kamulaştırma kanunun 11. Maddesinde bilirkişi raporunda hangi kıstaslara bağlı olarak değerlendirmede bulunacağını ve raporunu hazırlayacağını tek tek açıklamıştır. 2942 sayılı kamulaştırma kanunun 11. Maddesi uyarınca;
- Cins ve nevini,
- Yüzölçümünü.
- Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- Varsa vergi beyanını,
- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)(2) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.(2) g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.(Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları)
Bedelin Ödenmesi Ve Tescil
İdare ve taşınmaz sahibinin anlaşması halinde bedel olarak anlaşılan miktar peşin ve nakit olarak, hak sahibi adına bankaya yatırılır.
Tarafların anlaşamaması halinde asliye hukuk mahkemesi tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin mahkemece belirlenecek banka hesabına yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.
Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere Kanunun 10 uncu maddesine göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.
İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.
Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. İdare tarafından hak sahibi adına yapılan ödeme tarihi ile geri ödemeye ilişkin yazının ilgilisine tebliğ edildiği tarih arasındaki süre için faiz alınmaz.
Kamulaştırmada Taşınmaz Malikinin Dava Hakkı
Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından kamulaştırma kanunu gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.
İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.
İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.
İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur.
Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.
Kamulaştırma Bedelinin Arttırılması Örnek Dava Dilekçesi
….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ : Reform Hukuk&danışmanlık
REFORM HUKUK BÜROSU
DAVALI :
DAVA : Kamulaştırma bedelinin artırılması talebidir
AÇIKLAMALAR :
Davacı müvekkilin mülkiyetinde bulunan ……….. İli ………. İlçesi, ………. Köyü sınırları içinde kalan ………. pafta, ………parsel sayılı …. m2 miktarındaki arsanın tamamı ………………….tarafından, ………….. yoluna rastlaması nedeniyle, m2’si ….. TL’den olmak üzere tamamı ………. TL bedelle kamulaştırılmıştır.
Davalı idare m2’si ….. TL’den kamulaştırma yapmıştır. Bu bedel gerçek değeri yansıtmamaktadır.
Kamulaştırılan ve Dava konusu taşınmaz şehrin hızla gelişmekte olan bir yerinde olup etrafı şehrin merkezine çok yakındır. Davaya konu taşınmaz okullara ptt ye, tüm kamu kurum ve kuruluşlarına ve önemli alışveriş merkezlerine çok yakın konumda bulunmaktadır.
Müvekkilin taşınmazı için belirlenen kamulaştırma bedeli yakınında bulunan emsal taşınmazların değerinden çok çok daha düşüktür. Dava konusu taşınmazın Bugünkü rayiç değeri göz önüne alındığında m2’si en az …..TL’dir.
Bu nedenle arsanın kamulaştırma değerinin metre kare fiyatının ….. TL’den …… TL’ye ve kamulaştırma bedelinin de ………. TL’den …………. TL’ye yükseltilmesi için iş bu bedel arttırma davasının açılması zorunluluğu hasıl olmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER : 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, HMK ve ilgili mevzuat
DELİLLER : Tanık, uzlaşamama tutanakları, takdir komisyonu tutanakları, emsal taşınmaz bedelleri, Tapu kaydı, keşif, bilirkişi raporu ve her tür delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah ettiğimiz üzere ;
Davamızın kabulüne karar verilmesini ,
Davaya konu taşınmazın kamulaştırma bedelinin ………. TL’den ……….. TL’na çıkarılmasına, aradaki fark olan ………… TL’nın taşınmaza el koyma tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
Yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalı idareye yükletilmesine karar verilmesini vekaleten arz ve talep ederim
Davacı Vekili
Kamulaştırma Nedir – Kamulaştırmanın Şartları
Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı
