Kiracıya ihtarname çekmek, kiracının kira sözleşmesine konu taşınmazı boşaltması için yapılan bir ihtar türüdür. Kanun bu ihtara belli sonuçlar bağlamaktadır. Buna göre ihtarnamenin çekilmesinin gerektiği ve çekilmediği durumlarda ev sahibi açısından problemli durumlar oluşabilmektedir. Bununla beraber kiracıya ihtarname örneği, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç, sözleşmesi biten kiracıya ihtarname ve Noterden kiracıya ihtar çekme ücreti gibi hususlar merak konusu olmaktadır.
KİRACIYA ÇEKİLEN İHTARNAME NEDİR?
Kiracıya çekilen ihtarname, ev sahibi tarafından kiracının evi boşaltması için çekilen ihtardır. Bu ihtar sonucunda kiracı ihtara uyarak evi boşaltırsa ortada herhangi bir problem kalmaz. Ancak kiracının ihtarnameye rağmen evi boşaltmadığı durumlar uygulamada problem oluşturmaktadır. Şu da belirtilmelidir ki ev sahibinin kiracısına ihtarname çekmesi, fesih bildiriminden farklıdır. Kira kontratının feshi için daha detaylı bilgi almak için sitemizde bulunan “Kira sözleşmesi feshi” isimli makalemize göz atabilirsiniz.
KOMŞULARA SAYGI AÇISINDAN İHTAR
Kira sözleşmesinin genel hükümleri bağlamında kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu yükümlülük kapsamında kiracı kira sözleşmesine konu edilen taşınmazı özenle kullanmak ve komşuları rahatsız etmemek zorundadır. Şayet kiracı bu yöndeki yükümlülüklerine uygun davranmazsa o zaman ev sahibi TBK m.316/2 uyarınca kiracıya ihtarda bulunur. Bu ihtarda ev sahibi, kiracının yükümlülüklerine aykırı durumları gidermediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir. Ayrıca aykırılıkların giderilmesi için ev sahibi kiracıya en az 30 günlük süre de vermelidir. Son olarak bu ihtarın yazılı olması da zorunludur.
AİLE KONUTU AÇISINDAN İHTAR
İhtar bakımından bir diğer önemli husus aile konutu meselesidir. Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak şerh edilmişse, Türk Borçlar Kanunu’nun aile konutuna ilişkin korumalarından yararlanılır. Bu korumalardan biri de TBK m. 349/3’te hükme bağlanmıştır. Buna göre söz konusu hüküm aşağıdaki gibidir:
“Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Aile konutu olma durumlarından biri de kira sözleşmesine taraf olmayan eşin, ev sahibine yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelme durumudur. Buna göre kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, ev sahibine yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. İşte her iki eşin de kira sözleşmesinin tarafı olduğu durumlarda ev sahibi feshe yönelik yapacağı her iki eşe de ayrı ayrı yapmak zorundadır. Her iki eşe de ayrı ayrı yapılmayan fesih bildirimi geçerli olmayacak ve herhangi bir sonuç doğurmayacaktır.
KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE İHTARNAME
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle ihtarname çekme durumu Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları açısından geçerli ve uygulama alanı bulan bir hükümdür. Kira sözleşmesinin sona erdirilebilme yollarından biri olan bu durum TBK m.352/2’de hükme bağlanmıştır. Buna göre:
“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle ihtarnamenin çekildiği durumlarda kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için aşağıdaki şartlar yerine getirilmiş olmalıdır:
- Kiracı 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri açısından kira süresi içinde ödemesi gereken kirayı ödememiş olmalıdır.
- 1 yıl ve daha uzun kira sözleşmeleri açısından ise bir kira yılı veya aşan zaman zarfında kira bedeli kiracı tarafından ödenmemiş olmalıdır.
- Kiracının kira bedelini ödememesinden kaynaklı olarak ev sahibi kiracıya yazılı olacak şekilde en az iki ihtarda bulunmuş olmalıdır. İhtarın yazılı şekilde yapılacak olması illa Noter aracılığıyla yapılmasını zorunlu kılmaz. Noter aracılığına başvurmadan da kiracıya ihtarnamede bulunulabilir.
Bu iki durum gerçekleşmişse ev sahibi biten kira yılının ardından 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Sonuç olarak kiracıya ihtarnamenin çekildiği durumlar, kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda geçerli olacaktır. Kiracı eğer ev sahibinin kendisine 2 defa haklı ihtar çekmesini gerektirecek şekilde kira bedelini ödememişse ev sahibi dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
SÖZLEŞMESİ BİTEN KİRACIYA İHTARNAME
Sözleşmesi biten kiracıya ihtarname çekme durumu kira sözleşmesinin bitim süresiyle alakalı olup temelde fesihle bağlantılıdır. Buna göre kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa ve kira sözleşmesinin başlangıcından bu yana 10 yıl geçmişse ev sahibi kiracısına yasal fesih süreleri içinde bildirim yapmak suretiyle sürenin sonunda kira sözleşmesini feshedebilir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için sitemizde bulunan “Kira Sözleşmesi Feshi” başlıklı makalemizi ziyaret edebilirsiniz.
KİRACIYA İHTARNAME ÇEKİLDİKTEN SONRAKİ SÜREÇ
Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç yukarıda da belirtildiği gibi belli aşamalarda ilerlemektedir. Buna göre ev sahibi kira bedelini ödemediği için kiracısına 2 haklı ihtarda bulunmuşsa ve her defasında en az 30 günlük süre vermişse, ikinci 30 günlük sürenin dolumunda ev sahibi tarafından sulh hukuk mahkemelerinde dava açılabilir. Diğer bir ifadeyle Türk Borçlar Kanunu, iyi niyetli olmayan kiracıların ihtara yönelik süreleri suistimal etmemeleri için 2 ihtarın çekilmiş olmasını yeterli görmektedir. 2. İhtar çekildikten sonra verilen 30 günlük süre dolmuşsa ev sahibi dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir
NOTERDEN KİRACIYA İHTARNAME ÇEKME ÜCRETİ
2023 yılı açısından 2023 Yılı Noterlik Ücret Tarifesine göre kiracıya Noterden ihtarname çekme ücreti çekilecek ihtarın her bir nüshası açısından 19,90 TL’dir. Buna göre her bir nüsha açısından 19,90 TL ücret ödenmesi gerekmektedir. Noterde yapılan diğer işlemlerin ücretleri hakkında daha fazla bilgi almak için 2023 Yılı Noterlik Ücret Tarifesine bakabilirsiniz.
Bununla beraber Türk Borçlar Kanunu açısından ihtarın yalnızca yazılı yapılması gerektiğinden Notere başvurmadan da ev sahibi kiracısına ihtarname çekebilecektir. Diğer bir ifadeyle Noter aracılığı olmadan çekilen ihtarname de geçerli olacaktır. Ancak olası bir uyuşmazlık anında ispat konusunda problem yaşanmaması açısından ihtarnamenin Noter aracılığıyla çekilmesi daha uygun olacaktır.
KİRACIYA İHTARNAME ÖRNEĞİ
İHTARNAME
………………. NOTERLİĞİNE
İHTAR EDEN : A****** Y******** (T.C. No: ***********)
VEKİLİ : Av. G***** Y*****
MUHATAP : B******* Z*******
KONU : Kiralanan taşınmaza ilişkin kira bedelinin ödenmesine ilişkin ihtarımızdır.
AÇIKLAMALAR :
Sayın muhatap B******* Z******, _________________________________________ adresinde bulunan taşınmazı …/…/… tarihinden bu yana kullanmaktasınız. Kira sözleşmesinin doğurduğu kira borcunuzu geçen ay olduğu gibi bu ay da ödememiş bulunmaktasınız.
İşbu ihtarnamenin yapıldığı günden başlayarak müvekkil tarafından tarafınıza 30 günlük süre verilmiştir. Şayet 30 günün sonunda da kira borcunuzu ödememiş olursanız TBK m.352/2 uyarınca dava yoluna gitmek suretiyle kira sözleşmesini sonlandıracağımızı bildirmek isteriz.
Sözleşmenin bu yolla sona ermesinin ardından kira sözleşmesine konu olan taşınmazın alındığı şekliyle ve sağlam olarak teslim edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde tarafımızca her türlü yasal yollara başvurulacaktır. Taşınmazın tahliye edilmemesi halinde buna ilişkin ek giderler ve masraflar yasal faizleriyle birlikte tarafınızdan tahsil edilecektir.
Sayın Noter, iş bu ihtarname üç nüshadan ibaret olup; bir suretinin karşı tarafa tebliğini, tebliğ şerhi taşıyan bir suretinin tarafımıza verilmesini, diğer suretinin dairenizde saklanmasını saygılarımızla arz ve talep ederiz. 14.07.2023
Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı
