Tapu Tahsis Belgesi Nedir? Nasıl Alınır

Tapu tahsis belgesi, imar ve gecekondu mevzuatı kapsamında belirli yapılara ilişkin hak sahipliğini göstermek amacıyla geçmişte düzenlenen; ancak tek başına tapu senedi ve mülkiyet belgesi sayılmayan bir belgedir. Uygulamada en çok tapu tahsis belgesi tapuya çevirme, arsa bedeli, sorgulama, satış ve tapu iptal ve tescil davası konuları uyuşmazlığa yol açmaktadır. Belgenin tapuya esas oluşturup oluşturmadığı, yalnızca belgenin varlığına değil; taşınmazın hukuki durumuna, hak sahipliğine, imar uygulamasına ve bedel ödemelerine göre belirlenir.

Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun döneminde, belirli şartları taşıyan yapı sahipleri adına düzenlenen hak sahipliği belgesidir. Mülga Kanun’un 10. maddesinde belge, ıslah imar planı veya kadastro planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas oluşturabilecek bir belge olarak tanımlanmıştır.

Bu nedenle belge sahibinin taşınmazın maliki olduğu doğrudan kabul edilmez. Tapu sicilinde malik olarak görünmek ile tapu tahsis belgesinde hak sahibi olmak farklı hukuki durumlardır. Belge, şartları varsa tescil isteminin dayanaklarından biri olabilir; ancak taşınmazın hukuki statüsü ve tahsis şartları incelenmeden mülkiyet sonucu doğurmaz.

Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Nasıl Çevrilir?

Tapu tahsis belgesi tapuya çevirme işlemi, belgenin tapu müdürlüğüne sunulmasıyla otomatik olarak tamamlanan basit bir işlem değildir. Öncelikle belgenin geçerliliğini koruyup korumadığı ve belge sahibinin eski mevzuat döneminde tapu verilmesi için aranan şartları tamamlayıp tamamlamadığı belirlenir. Daha sonra taşınmazın imar uygulamasındaki yeri, tahsise konu alanla güncel parselin örtüşmesi ve arsa bedeli gibi hususlar incelenir.

2981 sayılı Kanun 31 Mayıs 2023 itibarıyla yürürlükten kaldırılmıştır. Bu durum, geçmişte düzenlenen bütün tapu tahsis belgelerinin kendiliğinden geçersiz olduğu veya hiçbir hak ileri sürülemeyeceği biçiminde yorumlanmamalıdır. Buna karşılık her eski belgenin artık doğrudan tapuya çevrilebileceği de söylenemez. Başvuru tarihi, tamamlanan işlemler, kazanılmış hak iddiası ve idarenin önceki tasarrufları dosya özelinde değerlendirilmelidir.

Uygulamada izlenecek yol genel olarak şöyledir:

1. Tapu tahsis belgesinin ve dayanak işlem dosyasının ilgili belediye veya idareden temin edilmesi,
2. Belgedeki alan ile güncel ada ve parsel bilgilerinin eşleştirilmesi,
3. Taşınmazın mülkiyet durumunun ve imar planındaki kullanım kararının belirlenmesi,
4. Arsa bedeli, harç ve diğer ödemelerin yapılıp yapılmadığının incelenmesi,
5. Düzenleme ortaklık payı ve imar uygulaması sonuçlarının hesaplanması,
6. Yetkili idareye tapu verilmesi veya işlemlerin tamamlanması istemiyle başvurulması,
7. Başvurunun reddi ya da cevapsız bırakılması hâlinde uygun idari veya adli yargı yolunun belirlenmesi.

Tapu Tahsis Belgesi Nasıl Alınır?

Tapu tahsis belgesi, yürürlükte olduğu dönemde gecekondu veya imar mevzuatına aykırı yapı için belediye ya da ilgili idareye yapılan başvuru sonucunda düzenlenmekteydi. Başvurunun süresinde yapılması, yapının Kanun kapsamında kalması ve hak sahipliği koşullarının bulunması gerekiyordu.

2981 sayılı Kanun yürürlükten kaldırıldığı için bugün aynı Kanun’a dayanılarak yeni bir tapu tahsis belgesi alınması mümkün değildir. Günümüzdeki uyuşmazlıklar daha çok geçmişte düzenlenen belgenin geçerliliği, idari dosyanın eksik bırakılması, hak sahipliğinin mirasçılara geçmesi veya belgenin tapuya esas kabul edilmemesi üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Tapu Tahsis Belgesini Tapuya Çevirme Şartları

Tescil şartları her dosyada ayrı incelenir. Eski mevzuat ve yargı kararlarında öne çıkan başlıca ölçütler şunlardır:

• Geçerli ve yetkili makam tarafından düzenlenmiş bir tapu tahsis belgesinin bulunması,
• Başvurunun ve belge düzenleme işleminin eski mevzuatta öngörülen dönemde yapılmış olması,
• Belge sahibinin hak sahipliği koşullarını taşıması,
• Yapının ve arazinin mevzuat kapsamındaki niteliklere sahip olması,
• Tahsise konu yer ile güncel imar parselinin teknik olarak belirlenebilmesi,
• Taşınmazın imar planında tahsise ve özel mülkiyete elverişli bir alanda kalması,
• Arsa bedeli ve istenen diğer mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi,
• Tahsisi veya tescili engelleyen kamu hizmeti, koruma alanı, kıyı, yol ya da benzeri hukuki engelin bulunmaması.

Belgede yazılı yüz ölçümü ile tapuya tescil edilebilecek alan aynı olmayabilir. İmar uygulamasında düzenleme ortaklık payı düşülebilir; tahsis alanı birden fazla parsele isabet edebilir veya teknik olarak bağımsız parsel oluşturulamayabilir. Bu hâllerde paylı tescil ya da farklı hukuki çözümler gündeme gelebilir.

Parselin yüz ölçümünün değişmesi, yerinin kaydırılması veya düzenleme ortaklık payı kesilmesi söz konusuysa işlemin dayanağı ayrıca incelenmelidir. Bu konuda İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan parselasyon işlemlerine ilişkin açıklamalarımız yol gösterici olabilir.

Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Çevirme Ücreti

Tapu tahsis belgesi tapuya çevirme ücreti için ülke genelinde geçerli tek ve sabit bir rakam bulunmamaktadır. Ödenecek tutar; tahsise konu alan, arsa rayiç bedeli, daha önce yapılan ödemeler, eksik arsa bedeli, imar uygulaması, döner sermaye ve tescil giderlerine göre değişebilir.

Eski ödeme makbuzları özellikle önemlidir. Geçmişte yatırılan tutarların dosyada görünmemesi veya farklı bir kişi adına kaydedilmesi durumunda ödeme geçmişinin banka dekontu, makbuz ve belediye kayıtlarıyla ortaya konulması gerekir. Güncel ödeme istenmişse idareden bedelin hukuki dayanağı ile hesap cetvelinin yazılı olarak talep edilmesi faydalıdır.

Tapu Tahsis Belgesi Tapuya Çevirme Süresi

İşlemin tamamlanması için mevzuatta her dosyaya uygulanabilecek tek bir süre yoktur. İmar uygulamasının tamamlanmış olması, parselin teknik durumu, kurumlar arasındaki yazışmalar ve arşiv dosyasının bulunup bulunmaması işlem süresini doğrudan etkiler.

İdareye yapılan başvurunun cevapsız bırakılması veya reddedilmesi hâlinde, başvurunun 2577 sayılı Kanun’un 10. ya da 11. maddelerinden hangisi kapsamında olduğu belirlenmelidir. Bu ayrım dava açma süresinin hesabını değiştirebileceği için başvuru tarihi ve tebligat belgesi saklanmalıdır.

Tapu Tahsis Belgesi Arsa Bedeli Nasıl Belirlenir?

Arsa bedeli; taşınmazın büyüklüğü, ilgili idarenin değerlendirmesi, imar uygulaması sonucunda oluşan alan ve daha önce yapılan ödemeler esas alınarak belirlenir. Belge üzerinde yazan brüt alanın tamamı için tescil yapılması zorunlu değildir. Düzenleme ortaklık payı ve plan kararları sonucunda tescile esas alan azalabilir.

İdare tarafından istenen bedelin dayanağı açıklanmıyorsa hesap cetveli, encümen kararı ve kıymet takdirine ilişkin evrak talep edilmelidir. Arsa bedelinin ödendiğini gösteren eski makbuzlar, tescil ve hak sahipliği uyuşmazlıklarında güçlü delil niteliğindedir.

Taşınmazın konut alanı dışında bırakılması veya plan kararının tescili engellemesi hâlinde yalnızca bedel hesabına odaklanılmamalıdır. Plan kararına karşı başvuru ve dava seçenekleri için imar planına itiraz ve iptal davası başlıklı incelememize de bakılabilir.

Tapu Tahsis Belgesi Sorgulama ve E-Devlet

Tapu tahsis belgesi sorgulama işlemi her zaman tek bir e-Devlet hizmeti üzerinden sonuçlandırılamaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün e-Devlet hizmetlerinden güncel tapu kaydı ile taşınmaz bilgileri incelenebilir; ancak eski tapu tahsis dosyası çoğu kez belgeyi düzenleyen belediye veya ilgili idarenin arşivindedir.

Sorgulama sırasında belediyeden tapu tahsis dosyasının onaylı örneği, encümen kararları, hak sahipliği belgeleri, ödeme kayıtları ve varsa tapu müdürlüğüyle yapılan yazışmalar istenmelidir. Belge kaybolmuşsa yalnızca yeni bir kâğıt örneği almak yerine bütün işlem dosyasının temini amaçlanmalıdır.

Tapu Tahsis Belgesi Tapu Yerine Geçer mi?

Hayır. Tapu tahsis belgesi tapu senedi değildir ve kişiyi doğrudan tapu sicilinde malik hâline getirmez. Belge, şartları gerçekleşmişse tapu verilmesine dayanak oluşturabilen bir hak sahipliği belgesidir.

Anayasa Mahkemesi kararlarında da belgenin düzenlenmesinin tek başına taşınmazın mülkiyetini edinme yönünde kesin bir hak oluşturmadığı; ancak somut olayın koşullarına göre mülkiyet hakkı kapsamında korunması gereken ekonomik bir menfaatin bulunabileceği kabul edilmektedir.

Gecekondu Tapu Tahsis Belgesi

Gecekondu tapu tahsis belgesi, geçmişte kamuya ait veya ilgili mevzuat kapsamındaki araziler üzerinde bulunan belirli yapılar için hak sahipliği sürecinde düzenlenmiştir. Ancak özel kişiye ait taşınmaz üzerinde yapılan yapı, başvuru tarihi, taşınmazın tahsis edilebilir niteliği ve plan kararı gibi hususlar belge geçerliliğini etkiler.

Nitekim Ankara Bölge İdare Mahkemesinin 11 Ekim 2017 tarihli kararında, imar affı başvurusu tarihinde özel kişilere ait olduğu belirlenen taşınmazın 2981 sayılı Kanun’un 10/a maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceği kabul edilmiştir. Bu nedenle arazinin başvuru tarihindeki mülkiyet durumu mutlaka araştırılmalıdır.

Tapu Tahsis Belgeli Yerin Satışı Mümkün mü?

Tapu tahsis belgesi sahibi, tapu sicilinde malik değildir. Bu nedenle tapulu bir taşınmazın resmî satışında olduğu gibi tapu müdürlüğünde mülkiyet devri yapılamaz. Taraflar arasında zilyetlik, yapı veya tahsisten doğduğu ileri sürülen hakkın devrine ilişkin sözleşme yapılmış olması, alıcıyı kendiliğinden taşınmaz maliki hâline getirmez.

Satın alma öncesinde belgenin geçerliliği, belediye dosyası, taşınmazın tapu kaydı, imar durumu ve üçüncü kişi hakları incelenmelidir. Sadece tapu tahsis belgesine güvenilerek ödeme yapılması ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Tapu Tahsis Belgesinin Noterden Devri

Tapu tahsis belgesinin noterden devri, tapu sicilinde mülkiyet devri anlamına gelmez. Noterde düzenlenen sözleşme taraflar arasındaki iradeyi ve belirli borçları ispatlayabilir; ancak taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapu sicilinde yapılacak resmî işlemle geçer.

Belgeden doğduğu ileri sürülen hakların mirasçılara geçmesi veya sözleşmeyle devredilmesi iddiasında; belgenin niteliği, idarenin kabulü, sözleşmenin kapsamı ve hak sahipliği mevzuatı birlikte değerlendirilmelidir.

Tapu Tahsis Belgesi Zamanaşımı

Tapu tahsis belgesi zamanaşımı bakımından bütün uyuşmazlıklara uygulanacak tek bir süre yoktur. İdari işlemin iptali, idareye başvuru, tazminat veya tapu iptal ve tescil talebi farklı süre ve usullere tabidir.

Belgenin iptaline veya tescil isteminin reddine ilişkin yazılı bir idari işlem varsa iptal davası kural olarak tebliği izleyen günden itibaren 60 gün içinde açılır. Buna karşılık tapu iptal ve tescil talebinde davanın hukuki sebebi ile taşınmazın kayıt durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Konya Bölge Adliye Mahkemesinin metinde anılan kararındaki “hak düşürücü süre bulunmadığı” değerlendirmesi, her dosyaya otomatik biçimde uygulanabilecek genel bir kural olarak ele alınmamalıdır.

Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası, şartları tamamlanan hak sahibinin tapu verilmemesi veya taşınmazın başkası adına tescil edilmesi nedeniyle gündeme gelebilir. Bu davada yalnızca belgenin ibraz edilmesi yeterli değildir. Tahsis alanının dava konusu parselle örtüştüğü, hak sahipliği şartlarının sağlandığı, gerekli bedellerin ödendiği ve tescile engel bir hukuki durum bulunmadığı ortaya konulmalıdır.

Teknik uyuşmazlıklarda keşif ve bilirkişi incelemesi önem taşır. Eski pafta ve krokilerle güncel kadastro parsellerinin çakıştırılması, düzenleme ortaklık payının hesaplanması ve tahsis alanının hangi parsele isabet ettiğinin belirlenmesi gerekebilir. Tapu iptal ve tescil davalarının genel esasları için tapu iptal ve tescil davası başlıklı incelememize bakabilirsiniz.

Tapu Tahsis Belgesi İptal Davası

Belediye veya başka bir idari makam tarafından tapu tahsis belgesinin iptal edilmesi, tescil başvurusunun reddedilmesi veya hak sahipliğinin kaldırılması idari işlem niteliğinde olabilir. Bu işlemlere karşı açılacak davada yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları incelenir.

İşlemin dayanak belgeleri idareden istenmeli; iptal gerekçesinin gerçek duruma ve mevzuata uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir. İptal davasının genel esasları hakkında iptal davası başlıklı makalemizden yararlanabilirsiniz.

İptal veya ret işlemi belediye encümeni tarafından kurulmuşsa kararın yetki, gerekçe, dayanak ve tebliğ yönünden ayrıca denetlenmesi gerekir. Benzer işlemlerin yargısal denetimi hakkında belediye encümen kararının iptali incelememizden yararlanabilirsiniz.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu tahsis belgesini iptal eden veya tescil başvurusunu reddeden idari işlemin ortadan kaldırılması isteniyorsa görevli mahkeme kural olarak idare mahkemesidir. Taşınmaza ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir.

Talep doğrudan tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına tescil ise uyuşmazlığın niteliğine göre adli yargı ve asliye hukuk mahkemesi görevli olabilir. Bazı dosyalarda önce idari işlemin iptali, ardından tescil talebi gerekebilir. Görev ayrımı dava dilekçesi hazırlanırken açıkça belirlenmelidir.

Tapu Tahsis Belgesi İptal Davasında Dava Açma Süresi

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, özel bir süre bulunmayan hâllerde idare mahkemesinde dava açma süresi 60 gündür. Süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

İdareye yeniden başvurulması her durumda geçmiş dava süresini canlandırmaz. Başvurunun 2577 sayılı Kanun’un 10. veya 11. maddesi kapsamındaki niteliği ile ret cevabının tarihi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Tapu Tahsis Belgesi Emsal Kararları

Ankara Bölge İdare Mahkemesi 6. İDD, E.2017/921, K.2017/1242

Mahkeme, başvuru tarihinde özel kişiye ait olduğu anlaşılan taşınmazın 2981 sayılı Kanun’un 10/a maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceğini ve belediyenin tapu tahsis belgesini iptal eden işleminde hukuka aykırılık bulunmadığını kabul etmiştir. Karar, taşınmazın başvuru tarihindeki mülkiyet durumunun belirleyici olduğunu göstermektedir.

Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1. HD, E.2020/711, K.2020/749

Kararda, tapu tahsis belgesindeki hak sahibi bilgisinin maddi hataya dayandığı; keşif, bilirkişi incelemesi, ödeme belgeleri ve ilgilinin beyanıyla gerçek hak sahibinin davacı olduğunun belirlenebildiği kabul edilmiştir. İfrazın mümkün olmaması nedeniyle paylı tescil yönündeki ilk derece kararı uygun bulunmuştur.

Danıştay 13. Daire, E.2015/2634, K.2019/935

Danıştay, geçerliliğini koruyan tapu tahsis belgesinden doğan işlemler tamamlanmadan taşınmazın ihale yoluyla üçüncü kişiye satılamayacağını değerlendirmiştir. Karar, geçerli belgeden kaynaklanan hak sahipliği iddialarının idare tarafından sonuçlandırılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Anayasa Mahkemesinin Yaklaşımı

Anayasa Mahkemesi, tapu tahsis belgesinin tek başına kesin mülkiyet hakkı oluşturmadığını; ancak tescil şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği ve idarenin işlem geçmişine göre korunabilir bir mal varlığı menfaatinin doğabileceğini kabul etmektedir. Bu nedenle her başvuru, belgenin düzenlenme tarihi ve tamamlanan işlemler üzerinden incelenmelidir.

Tapu Tahsis Belgesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Tapu tahsis belgesi tapuya çevrilebilir mi?

Bazı eski dosyalarda, hak sahipliği ve tescil şartlarının yürürlükten kaldırılmadan önce tamamlandığının ortaya konulması hâlinde tapu veya tescil talebi ileri sürülebilir. Belgenin varlığı tek başına yeterli değildir.

Tapu tahsis belgesi kaldırıldı mı?

Belgenin dayanağı olan 2981 sayılı Kanun 31 Mayıs 2023 itibarıyla yürürlükten kaldırılmıştır. Ancak geçmişte düzenlenmiş belgelerin doğurduğu sonuçlar dosya özelinde incelenmeye devam eder.

Tapu tahsis belgesi nereden sorgulanır?

Güncel tapu kaydı e-Devlet üzerinden incelenebilir. Eski tapu tahsis belgesi ve işlem dosyası için belgeyi düzenleyen belediye veya ilgili idarenin arşivine başvurulmalıdır.

Tapu tahsis belgesi mirasçılara geçer mi?

Belgeden kaynaklanan hak sahipliği iddiası mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Bununla birlikte mirasçılık belgesi, tahsis dosyası ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte incelenmelidir.

Tapu tahsis belgesiyle satış yapılabilir mi?

Belge tapu olmadığı için tapu müdürlüğünde mülkiyet satışı yapılamaz. Noter veya adi yazılı sözleşmeyle yapılan devirler de alıcıyı kendiliğinden malik hâline getirmez.

Tapuya çevirme ücreti ne kadardır?

Sabit bir tutar yoktur. Arsa bedeli, tahsis alanı, önceki ödemeler, imar uygulaması ve tescil giderleri dikkate alınarak dosya bazında hesaplanır.

Sonuç

Tapu tahsis belgesi tek başına tapu senedi değildir. Buna rağmen geçmişte usulüne uygun düzenlenen ve şartları tamamlanan belgeler bakımından hak sahipliği, tescil veya idari işlemin iptali talepleri gündeme gelebilir. Sağlıklı değerlendirme için belgenin yanında belediye işlem dosyası, ödeme kayıtları, imar planı ve güncel tapu-kadastro bilgileri birlikte incelenmelidir.

Tapu tahsis belgesi, tapuya çevirme işlemi veya tescil uyuşmazlığı hakkında hukuki destek almak için Ankara gayrimenkul avukatı ekibimizle ya da Reform Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Kaynakça

• 2981 sayılı mülga İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun, özellikle m.10.
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
• Danıştay 13. Daire, E.2015/2634, K.2019/935, 27.03.2019.
• Ankara BİM 6. İDD, E.2017/921, K.2017/1242, 11.10.2017.
• Konya BAM 1. HD, E.2020/711, K.2020/749, 16.11.2020.