Kira sözleşmesinin feshi, Kira sözleşmesi bazı durumlarda kiracı bazı durumlarda da kiraya veren ev sahibi tarafından sona erdirilmesidir. Her iki sona erme durumu açısından da taraflara bazı yükümlülükler öngörülmüştür. İşte bu yükümlülüklerden biri de kira sözleşmesinin feshedilmesinden önce belli bir süre zarfı içinde bildirimde bulunmaktır.
Bu süre zarfı kiracının sözleşmeyi sona erdirdiği ihtimalde farklı, ev sahibinin sözleşmeyi bitirdiği ihtimalde farklı işlemektedir. Bununla beraber kira fesih bildirim süresi, yasal fesih süreleri, 6 aylık kira sözleşmesinin feshi ve kira sözleşmesi fesih bildirimi örneği gibi hususlar da tartışma konusu olabilmektedir.
Kira, kiracı, ev sahibi konularında hukuki destek istiyorsanız Ankara Kira Hukuku Avukatı olarak bizimle iletişime geçin.
YASAL FESİH SÜRELERİ
Yasal fesih süreleri, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülmüş olan ve tarafların kira sözleşmesini feshedecekleri zaman uymaları gereken bildirim süreleridir. Bu sürelere uyulmadan yapılacak bildirim veya bildirim yapılmadan gerçekleştirilen feshin geçerli olma durumu yoktur. Bununla beraber yasal fesih süreleri sadece ev sahipleri için değil bazı durumlarda kiracılar için de geçerli olmaktadır.
Bu makale kapsamında kiracının fesih bildirim süreleri üzerinde durulacaktır. Ev sahibinin fesih bildirim süreleri için bilgi almak istiyorsanız sitemizde bulunan “Kira Sözleşmesinin Feshi” başlıklı makalemizi ziyaret edebilirsiniz.
Yasal fesih süreleri, taşınır ve taşınmazlar açısından farklı değerlendirilmelidir. Zira Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili bölümü olağan kira ilişkilerine göre farklılık arz edebilmektedir. O nedenle şunu söylemek gerekir ki şayet bir kira sözleşmesi hakkında Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili madde hükümleri uygulanıyorsa o kira sözleşmesinin geçici kullanıma tahsis edilmemiş olması ve 6 aydan uzun süreli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Aksi durumlarda olağan kira sözleşmelerine ilişkin hükümler uygulanacağından durum farklılık göstermektedir
Yasal fesih süreleri, taşınırlar açısından TBK m.330/1’e göre 3 gündür. Buna göre kiracı taşınıra ilişkin bir kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa 3 gün önceden haber vermek zorundadır. Ancak kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında ise genel kural teamüllere göre belirleme yapılmasıdır. Buna göre ilgili bölgede yerleşik bir adet söz konusuysa bu adete göre kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Ancak böyle bir adet yoksa kiracı kira sözleşmesini altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Olağanüstü fesih durumlarında da bu yasal fesih süreleri geçerlilik kazanacaktır.
Fesih dönemlerinin hesap edilmesinde, kira sözleşmesinin kurulduğu yani başladığı anın göz önüne alınması gerekmektedir. Ayrıca yasal fesih sürelerine uyulmadan fesih bildirimi yapılmamışsa bu bildirim o kira dönemi açısından geçerli olmayacaktır. Yasal sürelere uyulmadan yapılan fesih bildirimi bir sonraki kira dönemi açısından geçerli olacaktır.
Ancak şu hususun da belirtilmesi gerekmektedir ki bu süreler olağan kira ilişkileri açısından geçerlidir. Diğer bir ifadeyle konut ve çatılı işyerleri açısından Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ile ilgili kısmındaki hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bununla beraber, o kısımda hüküm bulunmayan durumlarda genel hükümler geçerli olacak yani yukarıdaki süreler geçerlilik kazanmış olacaktır.
Konutlar Açısından Fesih Süreleri
Konutlar açısından fesih süreleri, aynı zamanda çatılı işyeri kiraları hakkında da uygulama alanı bulacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunu’nda bu iki husus beraber aynı hükümlerle düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları açısından kira fesih bildirim süreleri farklılık göstermektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiracıları hakkında oldukça avantajlı hükümler öngörülmüştür. Bu avantajlı durumlar fesih bildirim süreleri açısından da devam etmektedir. Öyle ki kiraya veren ev sahibi 10 yıl geçmeden kira sözleşmesini feshedememekte ancak kiracı istediği zaman kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Tabi kiracının bu yola başvurabilmesi için fesih bildirim sürelerine uyması gerekmektedir. Kiracı için öngörülen bu fesih bildirim süreleri bir tablo halinde aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
| Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri Açısından | Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri Açısından | |
| Kiracı İçin Fesih Süreleri
|
Sürenin dolmasından en az 15 gün önce | Yerel adete göre kira sözleşmesinin sonundan en az 3 ay önce |
Konut ve çatılı işyeri kiraları açısından ev sahibinin feshi açısından da bilgi almak için sitemizde bulunan “Kira Sözleşmesi Feshi” başlıklı makalemizi ziyaret edebilirsiniz.
6 Aylık Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmelerinin sınırı açısından da hangi hükümlerin uygulanacağı farklılık gösterebilmektedir. Taşınır kiraları açısından sürenin pek tabii ki de bir önemi bulunmamaktadır. Uygulanan süre yukarıda anlatılan yasal fesih süreleridir. Ancak konutlar ve çatılı işyerleri hakkında durum ne olacaktır? Konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili hükümlerin uygulama alanı bulabilmesi için konutla ilgili sözleşmenin 6 aydan uzun süreli ve geçici kullanıma tahsis edilmiş olması gerekmektedir.
O halde 6 aydan kısa süreli veya 6 aydan uzun olsa bile geçici kullanıma tahsis edilmiş olan konut veya çatılı işyerleri açısından olağan kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak 6 aydan uzun ve geçici kullanıma tahsis edilmeyen konut ve çatılı işyeri kiraları hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki bölüm hükümleri uygulanacaktır.
Dolayısıyla şayet konuta ilişkin kira sözleşmesi 6 ay ve daha kısa süreli ise veya geçici kullanıma özgülenmişse (yazlık gibi) yasal fesih süreleri uygulama alanı bulacaktır. Bu durumlarda kiracı yasal fesih sürelerine uyarak bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirim sonucunda kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Şayet konuta ilişkin kira sözleşmesi 6 aydan uzun ve geçici kullanıma tahsis edilmemiş bir konut için kurulmuşsa o zaman Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bu durumlarda kiracı belirli süreli kira sözleşmeleri açısından sürenin bitiminden 15 gün önce, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise yasal fesih sürelerine uymak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi Örneği
ANKARA ( ) NOTERLİĞİ
İHTARNAME
İHTARDA BULUNAN (KİRACI) :
T.C. NO :
ADRES :
VEKİLİ :
MUHATAP (KİRAYA VEREN) :
T.C. NO :
ADRES :
KONU : Kira kontratının feshi ile kiralananın tahliye edileceğinin bildirilmesi hakkındadır.
AÇIKLAMALAR :
- Müvekkil, ………………………… adresinde bulunan taşınmazı …/…/… tarihinden beri kira sözleşmesi gereği ………. TL bedelle kullanmaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi demektedir ki: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
- İşbu hüküm gereğince kira sözleşmesinin kendiliğinden uzamaması için bu ihtarın yapıldığını bildiririz.
- Müvekkil, kira sözleşmesinin uzamaması için …/…/… tarihinde kiralanan taşınmazı boşaltmak istemektedir. Kiralananda herhangi bir hasar veya zarar söz konusu değildir. Ayrıca …/…/… tarihinde de müvekkil tarafından, tarafınıza anahtar teslimi yapılacaktır.
SONUÇ VE TALEP :İmzalanan kira sözleşmesinin …/…/… tarihinde feshedileceğini, kiralananın boşaltılacağını, kiralanan taşınmazda herhangi bir zarar veya hasar bulunmadığından ……. TL depozito bedelinin müvekkilin banka hesabına 15 GÜN İÇİNDE yatırılması gerektiğini ve taleplerimizi tarafınıza ihtar ederiz.
İhtarda Bulunan Vekili
