Gayrimenkul Hukuku

Şufa Davası (Ön Alım Hakkı) – Süresi, Bedel Tespiti

Güncel 2024

Şufa davası, diğer bir tabirle ön alım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın payını paydaşların dışında bir kişiye satması durumunda paylı mülkiyetteki paydaşlara şartları varsa ve süresi içerisinde başvurması halinde mülkiyetini iktisap etme hakkı tanıyan eşyaya bağlı yenilik doğuran davadır. Şufa davası akitten kaynaklanan şufa davası ve kanundan kaynaklanan şufa hakkı olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Kanun koyucunun bu şekilde bir düzenleme yer vermesinin sebebi paylı mülkiyette paydaşların sayısını azaltarak paylı mülkiyete son vermek ve bu sayede taşınmazdan en verimli şekilde faydalanılmasını sağlamaktır. Bu yazımızda ön alım davası şartları süresi ve ayrıntılarına yer verilmiştir. Şufa davası konusunda hukuki destek için lütfen bizimle iletişime geçiniz.

Şufa Davası (Ön Alım Hakkı) – Süresi, Bedel Tespiti
Şufa Davası (Ön Alım Hakkı) – Süresi, Bedel Tespiti

Şufa, Önalım Hakkı

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu m. 737 de düzenlenmiş olup düzenleniş amacı paydaşlar arasındaki işbirliği ve koordinasyonu sağlayarak taşınmazdan paydaşların en iyi ve verimli şekilde faydalanmasını sağlamaktır. Ön alım hakkı ile paydaşların arasına üçüncü kişiler girememekte ve olabildiğince az sayıda paydaşla taşınmazda mülkiyet hakkı devam etmektedir. Aslında bakıldığında kanun koyucu önalım hakkı ile payları mümkün olduğunca azaltarak paylı mülkiyet ilişkisini bitirmeyi amaç edindiği değerlendirilebilir.

Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi paydaşların ileri sürebileceği bir hak olup, paylı maliklerden birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda ortaya çıkan bir haktır. Hemen belirtelim önalım hakkı payın paydaşlardan birine satılması durumunda diğer paydaşlar tarafından ileri sürülemez. Yasal önalım hakkı uygulamada mülkiyet hakkını kanundan kaynaklı sınırlı olarak kısıtlayıcı bir hak olarak da değerlendirilebilir.

Şufa Davasının Şartları

Şufa hakkının doğması için aşağıda belirteceğimiz şartların mevcut olması gerekmektedir.

1-Söz konusu taşınmaz paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır.

Paylı mülkiyet madden bölünmemiş bir taşınmazda her bir paydaşın kendi payını rahatlıkla alıp satabileceği, pay oranları belli olan mülkiyet türüdür. Payların belli olmadığı kat mülkiyeti ve el birliği mülkiyetinde (iştirak mülkiyeti ) yasal ön alım hakkı ileri sürmek mümkün olmaz.

Burada kanun metininden de anlaşılacağı üzere şufa hakkı sadece taşınmaz mallar üzerinde kullanılabilen bir hak olup, taşınır mallar üzerinde şufa hakkı talep edilemez.

2- Payın bir bölümünün ya da tamamının devredilmesi durumunda mümkün olmaktadır.

Paylı mülkiyetteki paydaşlardan biri kendi payının tamamını veya bir kısmını satması durumunda diğer paydaşlar söz konusu hakkı kullanabilmektedir. Görüleceği üzere payın bir kısmının satılması durumunda da şufa hakkı kullanılabilmektedir.

Uygulamada sıkça sorulan sorulardan biri de taşınmazın tamamının satılması durumunda paydaşlardan birinin şufa davası açıp açamayacağı hususudur. Bu tür durumlarda diğer paydaşlar önalım hakkını öne sürüp hak talep edemeyecektir. Gerek Türk Medeni Kanunu gerekse Yargıtay tarafından verilen kararlar göz önüne alındığında gayrimenkulün tamamının satılması durumunda paylı mülkiyetin paydaşlar tarafından oybirliği ile sonlandırıldığı kabul edilmektedir.

3- Paydaşın payı, kamulaştırma, bağışlama, miras yoluyla devri gibi durumlarda diğer paydaşlar tarafından şufa hakkı kullanılamaz.

4- Paydaşın Payını satmış olması

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın üçüncü kişiye gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Hemen belirtelim ki paydaş payının bir kısmını devrederse veya satarsa sadece o kısma karşı yasal önalım hakkı kullanılabilir. Eğer satış gerçekleşmemişse veya devirden önceki görüşmeler önalım hakkının kullanılması hakkı vermemektedir. Şufa hakkı sadece geçerli satışlarda kullanılabilecek bir hak olup, irade sakatlıklarının mevcut olması ve yok hükmündeki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

5- Şufa Hakkı Fiilen Paylaştırmamış ve Kullanıma Özgülenmemiş Taşınmazlarda Kullanılabilir.

Paydaşlar paylı mülkiyete haiz taşınmazda kendi aralarında taşınmazın hangi kısmını kimin kullanacağı yönünde sözleşme yapmış olabilir veya fiili olarak kendi aralarında örtülü bir anlaşma olabilir bu tür durumlarda şufa davası açılamayacak olup önalım hakkı ileri sürülemez.

Medeni kanun şufa hakkı ile ilgili düzenlemesindeki amaç paydaşlığı az sayıya indirilip paylı mülkiyet ilişkisinin sonlandırılması amaçlanmıştır. Buradan hareketle söz konusu taşınmaz fiili olarak paydaşlar arsında taksim edilmesi ve kullanılama özgülenmesi önalım hakkının amacına aykırılık teşkil ettiğinden bu hak kullanılamaz.

6- Önalım hakkı süresi payın üçüncü kişilere satılması durumunda söz konusu doğar. Paydaşlardan birine devi olması durumunda önalım davasından bahsedilemeyecektir.

Şufa Hakkının Kullanılamayacağı Haller Nelerdir?

  • Kat mülkiyetinde ve elbirliği ile mülkiyete tabi taşınmazlarda istisna haller mevcut olmakla birlikte yasal ön alım hakkı kullanılamaz.
  • Taşınır mallar ile ilgili şufa hakkı kullanılamaz
  • Söz konusu payın kamulaştırılması halinde
  • Miras intikali ve ortaklığın giderilmesi durumunda
  • Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında
  • Mahkeme vasıtasıyla söz konusu pay hakkında tapu iptal ve tesciline karar verilmesi durumunda
  • Gerçek bağışlama ve trampa hallerinde bu hak kullanılmaz.
  • Payın yakın akrabalara devri durumunda
  • Taşınmazın fiilen taksimi ve kullanılması durumunda
  • Şirketlerin birleşmesi durumlarında şufa hakkından kaynaklanan taleplerde bulunulamaz.

Gayrimenkul hukuku konusunda uzman avukatlarımız hakkında bilgi almak için aşağıdaki hakkımızda sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Davalı ve Davacı Kimdir?

Şufa hakkı payı devralana karşı ileri sürülebilen bir hak olup uygulamada hem payı devredene hem de payı devralana karşı bu hakkın ileri sürüldüğü ve dava açıldığı görülmektedir. Bu durumda yapılan yargılama neticesinde asliye hukuk mahkemesince verilen kararlarda payı devreden yönünden pasif husumet yokluğundan davanın reddine karar verildiği görülmektedir. Önemle belirtmek isteriz ki sükna hakkı tanınanlar ve intifa hakkına sahip olanlar şufa hakkı çerçevesinde hak talep edemezler.

Şufa Davasında Satışı Noter Aracılığıyla Haber Verme Yükümlülüğü

Paydaşlardan birinden pay satın alan alıcı satın aldığı tarihten sonra diğer paydaşlara noter marifetiyle taşınmazı satın aldığını bildirmek zorundadır. Noter dışında başkaca kararlaştırılan bildirim şekilleri geçersizdir. Noter marifetiyle yapılan bildirimle beraber 3 aylık süre başlamaktadır.

Ön Alım Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Önalım davası taşınmazın tapu siciline kayıtlı olduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Şufa Hakkı Süresi Nedir?

Şufa hakkı satın alan tarafından gönderilen ihtarnamenin paydaşlara tebliğinden itibaren 3 ay içerinde ve satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içerinde talep edilmesi gerekmektedir.

Buradaki üç aylık süre nispi hak düşürücü olup 2 yıllık süre ise mutlak hak düşürücü süredir. 3 aylık sürenin başlangıcı ihtarnamenin tebliğinden itibaren olup davacının söz konusu payın satıldığını değişik vasıtalarla öğrenmiş olması tebliğ edildiği anlamına gelmemektedir.

Örnek verecek olursak alıcı mesaj yoluyla önalım hakkı sahibine söz konusu payı satın aldığını bildirmesi 3 aylık süreyi başlatmayacaktır. Bu husus ta asliye hukuk mahkemesinde ön alım davası açılması durumunda tanık da dinlenmeyecektir. Belirttiğimiz sürelerin dolması ile şufa hakkı ileri sürülemeyecektir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, taşınmaz malikinin şufa hakkı tanıyacağı kişi ile aralarında adi yazılı sözleşme ile akdettikleri ve taşınmaz sahibinin şufa hakkı sahibine tanıdığı bir haktır. Görüleceği üzere tarafların kendi arasında yazılı sözleşme akdetmeleri yeterli olup noter vasıtasıyla yapılacak bir şekil şartına bağlı değildir.

Sözleşmeden doğan şufa hakkında yazılı sözleşme de taraflar ve gayrimenkul bilgileri sarihen yazılmış olması gerekmektedir. Ancak taraflar iş bu sözleşmeyle ivaz kararlaştırmak zorunda değildir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı rızai ve iradi olarak taşınmaz sahibinin hakkını kısıtlayan inşai nitelikte bir haktır. Sözleşmeden doğam ön alım hakkının tapuya şerh edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ancak TBK m. 242’ ye göre ”

“Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi halde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır”.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı genelde kiracı-kiralayan ilişkilerinde kullanıldığı görülmektedir. Örneğin evin sahibinden evi kiralayan kiracı söz konusu evin satılması halinde öncelikle evi satın almak istemektedir. İş bu sebeple borçlar kanunundan kaynaklanan sözleşmeden doğan önalım hakkı için ev sahibi ile yazılı sözleşme akdetmelidir.

Ancak hemen belirtmek isteriz ki tapuya şerh edilen sözleşmeden doğan ön alım hakkı 10 yıl geçmekle tapu sicilinden düşmektedir.

Şufa Hakkı Sahibinin Muvazaa İddiası

Muvazaa iki tarafın üçüncü şahısları aldatmak kastıyla görünürde hukuka uygun bir işlem varmış gibi davranarak asıl niyetlerini gizlemek için yapmış oldukları işlemdir. Ön alım davalarında sıkça karşılaşılan bir husus olup şufa hakkı sahibinin şufa hakkını engellemek için başvurulan bir yöntemdir.

Örnek verecek olursak bir taşınmaz üzerinde Ahmet ile fethi paylı mülkiyete sahiptir. Ahmet fethinin ön alım hakkının önüne geçmek amacıyla söz konusu paylı mülkiyetteki payını üçüncü kişi olan cengiz in Çankaya da bulunan taşınmazı ile trampa etme kararı almıştır. Böylece trampa yapılarak fethinin önalım hakkının önüne geçilmek istenmiştir. Ancak Ahmet trampa edilen her iki taşınmazın bedelleri arasında hayatın olağan akışına aykırı olarak fark bulunduğu iddiası ile muvazaa nedeniyle önalım hakkından doğan tapu iptal ve tescil davası açmıştır.

Bir başka örnek verecek olursak A paylı mülkiyetteki payını paydaşların dışındaki 3. Kişiye payının gerçek değerinin 5 katı değerinde satmış gibi göstererek tapu da devretmiştir. Bu tür durumlarda ön alım hakkı sahipleri taşınmazın gerçek değerinin çok üstünde bir miktara satılmış gibi gösterildiğinden önalım davası açarak kanundan kaynaklanan hakları engellenmektedir. Bu tür durumlarda da muvazaa iddiasında bulunulabilmektedir.

Bu tür durumlarda ön alım hakkı sahibi iddiasını her türlü delille ispat edebilmektedir.

Akrabaya Satışta Şufa Hakkı İleri Sürülebilir Mi?

Paylı mülkiyete haiz bir taşınmazdaki paydaşlardan biri payını eşine, çocuklarına veya yakın akrabalarına satarsa veya satmış gibi gösterse dahi diğer paydaşlar söz konusu durum ön alım hakkını ileri süremez. Bu durum Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararı ile ortaya konulmuş bir husustur. Diğer paydaşlar bu tür durumlarda muvazaa iddiasına dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebini ileri süremez.

Söz konusu durumun istisnaları bulunmakla birlikte Yargıtay’ın içtihadı birleştirme kararında mirasta önalım hakkı kullanılamayacağını özellikle belirtmiştir. Yani mirastan kaynaklanan bir devir söz konusu olması gerekmektedir. Gerçek bir satın söz konusu olması durumunda önalım hakkı süresi içerinde ileri sürülebilir.

Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat

Şufa hakkından feragat tapu siciline şerh verilmek suretiyle veya adi yazılı şekilde yapılacak akitle mümkündür. Şöyle ki; ön alım hakkından genel itibari ile feragat edilecekse tapu siciline şerh edilmek suretiyle feragat edilebilir.

Ancak hali hazırda herhangi bir paydaşın payı üçüncü kişiye satılacaksa ve diğer paydaşlardan biri ile yapılacak adi yazılı sözleşme ile bu haktan feragat edilebilir. Söz konusu feragat bu satışın dışındaki satışlar için geçerli değildir.

Şufa hakkından feragat satıştan önce olabileceği gibi satış gerçekleştikten sonrada ön alım hakkından feragat edilebilir.

Yasal ön alım hakkından feragat, bedelsiz yapılacağı gibi bedel karşılığı da feragat edilebilir.

Şufa Hakkını Kullanmaya Davet İhtarnamesi

Paylı mülkiyetteki paydaşlardan bir tanesi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda payı devralan kişi diğer paydaşlara bu durumu noter vasıtasıyla göndereceği bir ihtarname ile durumu bildirir. Paydaşların şufa hakkı süresi olan 3 ay içerisinde yani ihtarnamenin eline ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içerinde bu hakkını ileri sürmesi gerekmektedir. Önalım hakkı süresi ihtarnamenin çekildiğinden itibaren 3 ay içerinde kullanılması gerekmekte olup eğer bu sürede paylı mülkiyette önalım hakkı kullanılmamışsa şufa hakkı süresi 2 yıl geçmekle dolmaktadır.

Şufa hakkını kullanmaya davet ihtarnamesine örnek verecek olursak;

İHTARNAME

İhtar eden :

Vekili : Reform Hukuk & Danışmanlık

İhtar Olunan :

Konu : Şufa Hakkını Kullanmaya Davet İhtarnamesinden İbarettir.

AÇIKLAMALAR

Sayın muhatap paydaşı bulunduğunuz Ankara ili Gölbaşı ilçesi Zafer mevkii 120 ada 5 parseldeki 1/10 hissesi tarafımca 12.03.2021 tarihinde 100.000 TL ye satın alınmıştır. Türk Medeni Kanunundan kaynaklanan şufa hakkı kapsamında dava süresi olan üç ay içerinde bu hakkı kullanmak isterseniz satın aldığımız miktar olan 100.000TL nin ve tapu harç ve masraflarının tarafımıza ödenmesi durumunda satın alabileceğinizi, yasal önalım süresi içerinde talepte bulunulmaması ve satın alınmak istenmemesi halinde bu haktan vazgeçmiş sayılacağınızı ihtar ederiz.

İhtar Eden Vekili

Reform Hukuk & Danışmanlık

Şufa Hakkından Feragat Dilekçe Örneği

Belirli bir satış için yapılacak şufa hakkından feragat dilekçesine örnek verecek olursak;

Şufa Hakkı Feragat Dilekçesi;
Ankara ili, Kızılcahamam ilçesi, Ada köy Mahallesi, Yukarı bucak Mevkii, 5 sayfa numaralı, 555 ada/parseldeki arsanın 1/11 hisse payının paylı maliki bulunmaktayım.

1/11 hisse payına sahip 554 numaralı hissenin maliki Bülent ’in payının Ahmet e satışına dair şufa hakkımdan bedelsiz olarak feragat ederim. Söz konusu feragat iş bu satışın gerçekleşmesi durumu için geçerli olup tüm hukuki sonuçlarını kabul ederek muvafakat ederim.

Tarih /İmza

Fiilen Kullanılan ve Bölünen Taşınmazda Şufa Hakkı Kullanılabilir Mi?

Fiilen paydaşlar arasında taksimi yapılan ve kullanıma özgülenen taşınmazlardaki payın üçüncü kişiye satılması durumunda şufa hakkı (önalım hakkı) ileri sürülemez. Söz konusu durum hakkında mevzuatımızda bir düzenleme mevcut olmayıp, yargı kararları ile meydana gelmiş bir durumdur.

Fiilen taksim edilmiş taşınmazda bu hakkın ileri sürülememesinin nedeni kötü niyetli davranışların önüne geçmektir.

Fiili Taksim İddiası yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir bir durum olup, tanık, bilirkişi ve her türlü delille ispat edilebilir bir durumdur.

Ön Alım Davası Örnek Dava Dilekçesi

ANKARA NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNE

İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR

DAVACI :

VEKİLİ : Reform Hukuk Bürosu

ADRES : Balgat Mah. Mevlana Bulvarı No : 139/A Kat: 16 D: 46 Çankaya/ANKARA

DAVALI :

KONU : Şufa hakkının kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası dilekçesinden mündemiçtir.

AÇIKLAMALAR:

1-) Müvekkil, Dava Konusu Mamak/ Diriliş Mah. 37967 Ada 5 Parseldeki Taşınmazın paydaşlarından birisidir. Söz konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup 1664 m² büyüklüğündedir. (EK-1). Müvekkile söz konusu taşınmaz miras yoluyla intikal etmiştir.

2-) Söz konusu taşınmaz üzerinde fiili taksim mümkün olmayıp taraflarda herhangi bir sözleşme ile fiili taksim konusunda karar almamıştır. Söz konusu taşınmaz üzerinde müvekkil şufa hakkından feragat etmemiştir.

3-)Söz konusu taşınmazın paydaşlarından Ahmet payını davalı ……. atması ile müvekkilin önalım davası açma hakkı doğmuştur.

4-) Dava konusu arsanın 140.045 m² oranında paylı maliki olan Ahmet tarafından 13.03.2024 tarihinde müvekkile ve diğer paydaşlara haber verilmeksizin davalı………..’e satılmıştır. Taşınmazın satan kişi ile davalı akraba olmayıp, söz konusu devir bağışlama (hibe) nedenine dayanmamıştır.

5-) TMK madde 732/1’e göre; ’’Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler’’ denilmiştir.

6-) İlgili kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere paydaş …………. ‘nın payını davalıya satması ile müvekkilin önalım dava açma hakkı doğmuştur.

7-) Paylı mülkiyette elden çıkarılan payı tapuda gösterilen bedelle almaya hazır olan müvekkilimiz, yasal ön alım hakkını kullanmak istemektedir. Sayın Mahkemece söz konusu tapuda gösterilen bedelin nereye depo edileceği belirtilmesi halinde ve bu konuda süre verildiği takdirde, müvekkilimiz mahkemenin belirteceği hesaba tapu da gözüken satış miktarını ve tapu harç ve masraflarını depo etmeye hazırdır.

HUKUKİ NEDENLER :Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, HMK, Sair Tüm Mevzuat

HUKUKİ DELİLLER :Tapu Belgesi ,Tanık, Banka Kayıtları , Bilirkişi, Keşif , İhtarname, Yazışlar, Taşınmaza Ait Görseller, Fiili Taksim Yapılmadığına İlişkin Görseller, Devrin Akrabanın Dışında Satım Amacı İle Yapıldığına İlişkin Belgeler

SONUÇ VE TALEP :

1- Mamak/ Diriliş Mah.37967 Ada 5 parsel adresinde bulunan taşınmazdaki davalı üzerine kayıtlı payın İPTALİNE, müvekkil adına TESCİLİNE,

2- Dava konusu taşınmazın başka kişilere satılmasının önlenmesine mani olmak amacıyla tapudaki kaydına İHTİYATİ TEDBİR KONULMASINA,

3- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ederiz.

Reform Hukuk & Danışmanlık

Yukarıdaki dava dilekçesi doğrultusunda şufa hakkı süresi içerinde açmış olduğumuz davada verilen karar şu şekildedir.

Yargıtay’ın Bozduğu Şufa Davası Kararlarından Örnekler

Yargıtay’ın bozduğu şufa davalarının gerekçelerine bakacak olursak şu şekilde örnekler verebiliriz;

  • Ön inceleme aşaması tamamlanmadan ve HMK daki sıra takip edilmeksizin yazılı şekilde davanın usulden reddi yönünde hüküm kurulması nedeniyle bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi2023/72E)
  • Trampa nedeniyle yapılan devrin muvazaalı şekilde yapıldığının ispatlanamaması nedeniyle davanın reddinin gerektiği (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/4924E)
  • Paylı mülkiyette fiili taksimatın bulunduğu taksim yapılan yerde kerpiç evin bulunduğu ve bölge adliye mahkemesinin gerekçe ile hüküm arasında çelişki oluşturduğundan bahisle bozulması gerektiği (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2022/4177)
  • Depo edilen paranın nemalandırılmaması nedeniyle önalım davası hakkına verilen kararının bozulması gerektiği
  • Önalım bedelinin tapuda gösterilen miktar ve tapu harçlarından ibaret olduğu, mahkemece davalının bilirkişi ve keşif yaptırılmak suretiyle güncel değeri üzerinden karar verilmesi gerektiği yönünden itirazlarına itibar edilerek bu yönde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/15422)
  • Hal böyle olunca şufa davasında miras bırakan tarafından yapılan devrin ve daha sonraki devirlerin mirastan mal kaçırmaya yönelik olup olmadığı ve dava sonra söz konusu payı satın alan kişilerin niyetlerinin araştırılması gerektiği.. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi2011/1958)
  • Ön alım davasında payı devralanla devreden arasında akrabalık ilişkisinin bulunmadığına, davalının muvazaa iddiasında bulunmayacağına ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/12043)
  • Her ne kadar tapu da satış olarak gözükse de payı satan ve alan arasında anne- oğul ilişkisinin bulunduğu ve para karşılığı devir yapıldığına ilişkin herhangi bir kaydın bulunmadığı, dinlenen tanıklarında söz konusu işlemin hibe olduğunu beyan ettiğinden hareketle şufa hakkı davasının reddine karar verilmesi gerektiği ( Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/8630)
Şufa Davasında Hangi Bedel Üzerinden Karar Verilir ?

Şufa davası asliye hukuk mahkemesinde dava açıldıktan sonra mahkeme tarafından ara kararla veya tensip zaptıyla davacı tarafa payın tapuda gösterilen değerinin ve devir harç ve masraflarının depo dilmesi için süre verilir. Mahkeme kararında paranın hangi bankaya depo edileceğini de gösterir. Ön alım davasında davacı söz konusu parayı mahkemenin belirttiği hesaba depo ettikten sonra yatırdığına ilişkin banka dekontunu mahkemeye üst yazı ile ibraz eder.

Ön alım davasında söz konusu belirtilen depo bedelinin tapu da gösterilen bedel üzerinden olması hakkaniyete aykırı olduğunu düşünmekteyiz. Uygulamada tapuda devir yapan alıcı ve satıcı genelde tapu harç ve masraflarını az ödemek amacıyla satış bedelini taşınmazın gerçek değerinin çok altında göstererek taşınmaz devrini gerçekleştirmektedir.

Örnek verecek olursak ” Hilal paylı mülkiyetteki 20.12.2013 yılında gerçekte75.000TL ye sattığı payını tapu da 10.000TL bedelle satılmış gibi göstererek Ahmet e devretmiştir. Ahmet söz konusu taşınmazla alakalı diğer paydaşlara noter vasıtasıyla ihtar çekmemiştir. 11.11.2015 tarihinde söz konusu taşınmazın güncel değerinin 150.000TL olduğunu öğrenen paydaşlardan Müjgân dava süresi içerisinde ön alım davasına dayalı olarak tapu iptal ve tescil davası açmıştır. Yapılan yargılama neticesinde mahkeme 20.12.2013 tarihinde yapılan devir sırasında tapuda gösterilen 10.000TL üzerinden tapu iptal ve tescile karar verecektir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Şufa Hakkı Kalktı Mı?
Mevzuatımızdan kaynaklanan bu hak devam etmektedir. Şufa hakkı ile ilgili verilen Yargıtay kararlarına da bakıldığında kanun koyucunun amacı payları en aza indirip paylı ortaklığı sonlandırmaktır. Bu sebeple bu hak devam etmektedir.

Şufa Hakkının Kullanılmasında Hisse Miktarı Önemli Midir?
Şufa davası açılabilmesi için ve bu hakkın ileri sürülebilmesi için paydaşların payının bir önemi bulunmamakta olup, büyük paya da sahip olsa küçük paya da sahip olsa şufa hakkı süresi içerinde ön alım davası açmak suretiyle söz konusu hak kullanılabilir.

Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılabilir Mi?
Paydaşa karşı paylı mülkiyette ön alım hakkı ileri sürülemez.

Birden Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması Durumunda Ne Olur?
Eğer birden fazla paydaş bu hakkını kullanmak istediğinde satılan taşınmazda eşit olarak alıcısı durumuna gelir.

Şufa Davası Süresi Geçmesi Durumunda Diğer Paydaşın Bir Hakkı Var Mıdır?
Şufa hakkını kullanmaya davet ihtarnamesi paydaşlara gönderilmemesi durumunda ve önalım hakkı zamanaşımına uğramışsa yani satıştan itibaren 2 yıllık sürenin geçmesi durumunda hakkı düşen şufa hakkı sahibi tazminat davası açabilir. (Aydın Ünver, s. 852)

Taşınmazın Bir Kısmı Satılırsa Şufa Hakkı Kullanılabilir Mi?
Taşınmazın bir kısmının üçüncü kişiye satılması durumunda sadece satılan kısım için şartları varsa davası açılabilir.

Mirasta Önalım Hakkı
Paydaşlardan biri payını mirasçılardan birine mirastan kaynaklanan devirlerinde veya bağışlamalarında yasal önalım süresi geçmemiş olsa dahi ileri sürülebilir. Söz konusu durum miras hukukundan kaynaklandığından mirasçı olmayan akrabalara yapılan devirlerde şufa hakkı süresi içerinde ileri sürülebilir.

Ön Alım Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması Durumu
Paylı mülkiyete haiz taşınmazda paydaşlardan birisi payını bir başkasına devretmesi ve alıcının da söz konusu payı paydaşlardan birinin dışında yine başka birine devretmesi durumunda eğer süreler geçmemişse payı en son alana karşı da şufa hakkı ileri sürülebilir.

Bağış Halinde Şufa Hakkı Kullanılabilir Mi?
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye bağış olarak yani hibe etmek suretiyle devrederse diğer paydaşlar ön alım davası açmak suretiyle haklarını kullanamazlar.

Trampa Halinde Ön Alım Hakkı Kullanılabilir Mi?
Paydaşlardan biri payını üçüncü kişinin üzerindeki taşınmazla trampa yapmak suretiyle takas ederse diğer paydaşlar ön alım davası açmak suretiyle hakkı ileri süremeyecektir. Ancak uygulamada ön alım davasının önüne geçmek için muvazaa yoluyla trampa yapılmış gibi gösterilip devirler gerçekleştirilmektedir.

Hak sahibi şufa hakkı süresi içerinde dava açmak suretiyle iddiasını ispatlaması gerekmektedir. Mahkeme sırasında bilirkişi tarafından takas edilen taşınmazların gerçek değeri ile alakalı rapor düzenlenmektedir. Eğer trampa edilen taşınmazların değerleri arasında kabul edilebilir bir fark varsa ve dosya durumuna göre muvazaa gerekçesi ile trampa edilen taşınmazla alakalı tapu iptal ve tescil kararı verilebilir.

Şufa Davası Öncesinde Arabuluculuk Var Mı?
Şufa davalarında arabuluculuk zorunlu değildir. Süresi içerinde asliye hukuk mahkemesinde alıcıya karşı ön alım hakkından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Şufa Hakkının Tapuya Şerh Edilmesi Gerekir Mi?
Yasal ön alım hakkının tapuya şerh verilmesi gerekmemekte olup, söz konusu hak kanundan kaynaklandığından şartları varsa doğrudan kullanılabilir.

Şufa Davası Devam Ederken Davacı Payını Devrederse Ne Olur?
Dava açmak suretiyle şufa hakkını kullanmak isteyen davacı paydaşlardan biri dava devam ederken payını başka birine satması durumunda şufa hakkı ortadan kalktığından dava ehliyeti yokluğundan davanın görüldüğü mahkemece davanın reddine karar verilmektedir.

Şufa Hakkı Nasıl Engellenir?
Uygulamada ön alım davası açılmak suretiyle tapu iptal ve tescil davalarının açılması sıkça vuku bulan bir durumdur. Söz konusu durum Gayrimenkuldeki payın üçüncü kişilerce iktisabını zorlaştıran bir durum olduğu aşikârdır. Davanın açılmasını engellemek amacıyla şufa hakkından feragat mümkün olduğu gibi payların fiilen taksimi ve fiili kullanıma özgülenmesi de mümkündür. Bu tür durumlarda şufa hakkı kullanılamayacak olup dava açılsa bile dava reddedilecektir.

Şufa Hakkında Dava Açıldığında Taşınmazın Değerinin Depo Edilmesi
Şufa hakkı süresi içerisinde şufa davasında bedel tespiti mahkeme eğer şartları mevcutsa davacı taraftan taşınmazdaki payın devri için tapuda gösterilen değeri ve tapu masraflarının göstereceği banka hesabına veya mahkeme veznesine yatırması ve yatırdıktan sonra da ilgili dekontun mahkeme dosyasına sunulması için süre vermektedir. Eğer süresi içerinde söz konusu para depo edilmezse önalım davasının reddine karar verilecektir.

Elbirliği Mülkiyette Önalım Hakkı Var Mı?
Elbirliği ile mülkiyette tarafların paylar belli olmadığından dava açılmak suretiyle ileri sürülebilecek bir hak bulunmamaktadır.

İzale İ Şuyu Davasında Önalım Hakkı
İzale-i şuyu davalarında ortak olanların şufa hakkı yoktur. Ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada kapalı satışa muvafakat olması durumunda taşınmaz ortaklar arasında satılacaktır.

Yasal Önalım Hakkı Tapuya Şerh Edilebilir Mi?
Sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapu siciline şerh verilmesi mümkün olmakla birlikte yasal önalım hakkı kanundan kaynaklandığından tapu siciline kaydedilemez.

Şufa davası konusunda hukuki destek ve bilgi almak için Reform Ankara Hukuk Bürosu ile hemen iletişime geçebilirsiniz

Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu