Gayrimenkul HukukuKira Hukuku

KİRA SÖZLEŞMESİ (KONTRAT)

KİRA SÖZLEŞMESİ (KONTRAT)

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda geçen tanıma göre

“kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kira kontratı nasıl yapılır, kiracı hakları 2024, kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları ve kira sözleşmesi örneği gibi hususlar merak edilmektedir. Özellikle de enflasyon artışlarının kira fiyatlarına yansımasıyla beraber bu konular daha fazla önem kazanmaktadır. (Kira artış hesaplama makalemize bakabilirsiniz)

KİRA KONTRATI NASIL YAPILIR?

Ev sahibi ile kiracı arasında kira kontratı yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlar sağlam bir kira kontratında mutlaka bulunmalıdır. Peki güvenli bir kira kontratı nasıl yapılır? Aşağıda listelenen hususlar dikkate alınmak kaydıyla hem ev sahibi hem de kiracı açısından açıkların bulunmadığı bir kira kontratı yapılabilir:

  • Kiranın ayın hangi günü ödeneceği ve kira bedelinin tam ve net hali kontrata açık ifadelerle yazılmalıdır. Bu sayede taraflar arasında doğacak muhtemel bir ihtilaf önlenmiş olur.
  • Kira kontratı kaç sayfa olursa olsun her sayfanın altında hem ev sahibi hem de kiracının ayrı ayrı imzaları bulunmalıdır. Çünkü bu durumda taraflar kontratın her sayfasını okuyup anladığını kabul etmiş olur ve itiraz edemez.
  • Kira kontratına konu edilen taşınmazın adresi, hangi blokta olduğu, kaçıncı kat olduğu ve daire numarası gibi tespite yarayan hususlar açıkça kontrata yazılmalıdır.
  • Şayet kiralanan ev içinde eşyalar barındırıyorsa bu eşyaların ne olduğu, varsa hasar durumları ve takribi değerleri kontratta bulunmalıdır. Bu sayede eşyalı tutulan evlerde eşyaların hasar görmesi durumları da net tespit edilmiş olur.
  • Kiracının ev sahibine aylık kirayı hangi yolla ödeyeceği mutlaka belirtilmelidir. Örneğin ev sahibi ile kiracı kiranın EFT ya da havale yoluyla ödeneceğini kararlaştırmışlarsa bunu mutlaka kontrata yazmalıdırlar. Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri de budur.
  • Belki de en önemli hususlardan biri, kira kontratında mutlaka ev sahibi ile kiracının şahsi kimlik bilgileri mevcut olmalıdır. Bu sayede taraflar arasında çıkacak birçok uyuşmazlık engellenmiş olur. 

Kira kontratı nasıl yapılır sorusunun cevabı yukarıdaki maddeler değerlendirilerek verilebilir. Bunlara ek olarak kira kontratının Noter huzurunda yapılması zorunlu değildir. Diğer bir deyişle taraflar arasında resmi makamlar olmadan imzalanan kira kontratları da geçerlidir.

Ancak resmiyetin verdiği güven her zaman daha fazla olacağından kira kontratının Noter huzurunda yapılması tavsiye edilmektedir. Bunlara ek olarak kira kontratı yapma hususu ilerisi için önemli sorunlar doğurabileceğinden, bu sorunların önüne geçebilmek için uzman bir Ankara kira avukatından danışmanlık alınarak kontrat yapılmalıdır.

KİRACI HAKLARI

Kiracı hakları, yapılan kira sözleşmesi sonucunda sözleşmenin kiracıya tanıdığı hakların tamamıdır. Bu haklar kiracının hakları olduğu gibi bazıları da ev sahibinin yükümlülükleridir. Kiracı hakları 2023 açısından düşünüldüğünde de kiracı hakları 2024 açısından düşünüldüğünde aynı sonuca ulaşılır. Çünkü geçen 1 yılda kira sözleşmesiyle alakalı mevzuatta herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.

Peki kira sözleşmesinin kiracıya tanıdığı haklar nelerdir? Kira sözleşmesi kiracıya aşağıdaki hakları tanımaktadır:

  • Evi Teslim Alma:

Kira sözleşmesinin kiracıya tanıdığı ilk hak sözleşmenin yapılmasının ardından ev sahibinden kiralanan evi teslim almasıdır. Bu hak kapsamında söz konusu ev sözleşmede taraflarca anlaşıldığı şekliyle teslim edilmelidir. Mesela taraflarca anlaşılırken evin kapısında hasar yoksa teslim anında da evin kapısında hasar olmamalıdır.

  • Güvenlikli Bir Ortam Oluşturulması:

Bu hak temelde kiracıya, ev sahibinden evin kullanmaya hazır bulundurulmasını talep edebilmesini kapsar. Buna göre ev sahibi anlaşıldığı gibi evi, kiracısının içine yerleşebileceği şekliyle hazır tutmalıdır.

  • Evin Vergisinin Ödenmesini İsteme:

Kiralanan evin mülkiyeti halen ev sahibinde bulunduğu için vergi ve diğer mali yükümlülükler ev sahibi tarafından ödenmelidir. Bu durumda doğal olarak kiracı da ev sahibinden taşınmaza ilişkin vergiyi ödemesini isteyebilir.

  • Yan Giderlerin Ödenmesini İsteyebilme Hakkı:

Yan giderler kavramı biraz tartışmalı olmakla beraber genel anlamıyla kiralanan ev açısından çok önemli olmayan giderleri kapsamaktadır. Ancak kanunda iki defa farklı anlamlarda zikredildiği için tartışmalar olmaktadır. Yan giderler arasında kira kontratında kiracı ile ev sahibi arasında anlaşmaya varılmışsa ortada herhangi bir problem yoktur. Ancak taraflar bu konuda herhangi bir anlaşma yapmamışlarsa yan giderlerin kim tarafından ödeneceği belirsiz hale gelir.

Burada ayrım şöyle yapılabilir: Şayet kullanmakla oluşan ufak tefek bir gider varsa bu kiracı tarafından karşılanmalıdır. (Musluk arızası gibi). Ancak kullanmaya bağlı olmayan masrafların ev sahibi tarafından ödenmesi gerekmektedir. İşte böyle durumlarda kiracı ev sahibinden bu yan giderlerin ödenmesini isteme hakkına sahiptir.

  • Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı:

Ayıp, kiralananda mevcut olan eksiklikler olarak tanımlanabilir. Bu kapsamda kullanmayla ortaya çıkan arızalar ayıp değildir. Ancak mesela evin tavanı akıtıyor ve bu durum kiracıdan gizleniyor ise daha sonra tavan akıtmaya başladığında kiracı ev sahibinden bu ayıbın giderilmesini yani tavanın onarılmasını isteme hakkına sahiptir.

Ayıp kapsamında kiracının belli seçimlik hakları vardır. Bu haklardan herhangi birini tercih edebilir:

  1. Ayıbın giderilmesini isteyebilir.
  2. Kira kontratını feshedebilir.
  3. Zarar doğmuşsa bu zararın giderilmesini talep edebilir.
  4. Kira bedelinden indirim talep edebilir. 
  • Zapt Halinde Davanın Üstlenilmesini İsteme Hakkı:

Şayet kira kontratına konu olan ev üzerinde ev sahibinden başka 3.bir kişi hak iddia ediyor ve kiracının evden çıkması için dava açıyorsa zapt söz konusu olur. Kiracı da TBK hükümlerine dayanarak bu davanın malik olan ev sahibi tarafından üstlenilmesini ve bundan doğan zararlarının giderilmesini isteyebilir.

KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ HAKLARI

Yukarıda sayılan durumlar kira sözleşmesi olan kişiler açısındandır. Gerçi kira sözleşmesi olmayan kişiler için de aynı haklar saklıdır. Ancak hukuk davalarının temel mantığı sağlam ispat olduğu için sözleşmenin olmadığı durumlarda ispat hususu sıkıntıya girmektedir. Peki kira sözleşmesi olmayan kiracı nasıl hareket edebilir? Kira sözleşmesi olmayan kiracının hakları nelerdir?

Kira sözleşmesi açısından Türk Borçlar Kanunu ve diğer mevzuatta herhangi bir şekil şartı aranmamıştır. Dolayısıyla yazıya dökülmemiş olan sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Diğer bir ifadeyle kira kontratı olmayan kira sözleşmeleri de geçerli durumdadır. O halde kiracının, bu kira sözleşmesinin yapıldığını ispatlaması şartıyla bütün hakları kullanması mümkündür.

Yani kira kontratının olmadığı durumlarda da bir önceki başlıkta açıklanan haklar kiracı tarafından kullanılabilir. Burada tek sorun bu durumun nasıl ispatlanabileceği hususudur. İspat yapıldıktan sonra haklar aynı şekilde kullanılabilir. Kısacası kira kontratı olmadan da kiracı bütün haklarını kullanabilir.

Hukuk davalarında ispat yükü karışık olduğundan bu konuda alanında uzman bir hukuk ve danışmanlık ofisinden hukuki destek alınmalıdır.

KİRA SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

Dairesi

1

Mahallesi

Necip Mahallesi

Cadde/Sokağı

Cumhuriyet Caddesi

Numarası

23

Kiralananın Cinsi

Konut

Kiralayan

A**** H**** Y********

Kiralayanın T.C. Kimlik No

11111111111

Kiralayanın Adresi

A mahallesi, B caddesi, No: x/x Çankaya/ANKARA

Kiracı

A***** T*******

Kiracının T.C. Kimlik No

22222222222

Kiracının Adresi

C mahallesi, D caddesi, No: x/x Çankaya/ANKARA

Akdin Başlangıç Tarihi

03.04.2016

Akdin Süresi

1 YIL

Yıllık Kira Bedeli

#120.000TÜRK LİRASI#

Aylık Kira Bedeli

#10.000TÜRK LİRASI#

Kira Bedelinin Ödeme Şekli

Aylık

Kiralananı Kullanım Şekli

Konut

Kiralananın Durumu

Boş/Eşyalı

Kiralananla Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar

X marka kombi, avizeler, set üstü ocak… 

GENEL KOŞULLAR

1.Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. 

2.Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmaya zorunludur. 

3.Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez; devir ve temlik edemez.

4.Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça, kiralananda değişiklik yapamaz; aksi halde, doğacak zararı karşılamak zorundadır. 

5.Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri halinde, kiracı, durumu derhal kiralayana haber vermek zorundadır. 

6.Kiracı, kiralananda yapılması gereken onarımları, derhal kiralayana bildirmek zorundadır; aksi halde doğacak zarardan sorumludur. 

7.Kiracı, kat malikleri kurulunca kendisine tebliğ edilen hususları, kiralayana haber vermek zorundadır. 

8.Kiracı, kat malikleri kurulu kararı uyarınca, yapılması gereken işlere izin vermek zorundadır. 

9.Kiracı, kiralanandaki onarımlara katlanmak ve kiralanandaki olağan kullanımdan dolayı yapılması gereken onarımları yapmak/yaptırmak ve giderlerini karşılamak zorundadır. 

10.Kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiralayana, kullanımdan doğan vergi, resim ve harçları kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde, yerel örf ve âdetler uygulanır. 

11.Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek zorundadır: Keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale getirilmesi zorunludur. 

12.Kiralananın iyi ve kullanılmaya elverişli halde teslim edildiği asıldır. Aksi durum kiracı tarafından ispatlanmak zorundadır. Kiralananın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak yıpranma ve eksikliklerden dolayı kiracı sorumlu değildir. 

13.Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması halinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır. 

14.Kiralananın boşaltılması/tahliyesi gerektiği hallerde, kiralananın boşaltılmaması durumunda ortaya çıkacak zararlardan dolayı kiracı sorumlu olacaktır. 

15.Kiracı, kendisi veya birlikte oturanların sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan kusurlardan dolayı, kiralayanı teslim almaktan kaçınamaz, sözleşmeyi bozamaz ve kiradan indirim talebinde bulunamaz. 

16.Kiracı, kiralana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır.

17.Kiracı, kiralayanın yazılı olurunu almak ve giderleri kendisine ait olmak üzere, genel anten, uydu anteni, kablo televizyon gibi donanımları yaptırabilir.

Özel Koşullar

  1. Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez.
  2. Kiralanan, avukatlık ofisi dışında kullanılamaz. 
  3. Kira bedelleri,  her ayın beşinci günü akşamına kadar, elden peşin olarak ödenir.  
  4. Kiracı, kira bedelinden kestiği stopajı düzenli olarak vergi dairesine yatıracak ve ödeme belgesinin fotokopisini kiralayana her üç ayda bir verecektir.
  5. Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenecektir. 
  6. Kapılar, vitrinler, sıhhî tesisat araçları sağlam, tam ve kullanılmaya elverişli olarak teslim edilmiştir. 
  7. Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde -teknik olanaksızlar hariç-yaptıracaktır.
  8. Kiracı, elektrik aboneliğini kendi adına yaptıracak, sözleşme sonunda hesabı kestirerek, buna ilişkin makbuz fotokopisini kiralayana verecektir. 
  9. Kiracı, üç gün içinde, aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir. 
  10. Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklardan dolayı, Ankara mahkemeleri ve icra müdürlükleri yetkili olacaktır. 

İşbu, on yedi genel ve on özel koşuldan oluşan sözleşmeyi, hür iradelerimiz ile iki nüsha olarak imzaladık.

Kiracı:                                                                                           Kiralayan:

ÖNERİLER VE NOTLAR

  1. Sözleşme yapılırken, tarafların kimlik, çalışma belgelerinin vb. fotokopilerinin sözleşmeye eklenmesi,
  2. Tarafların ad ve soyadları ile kiralananın adresinin doğru olarak yazılması,
  3. Kira bedelinin rakam ve yazıyla yazılması ve arka sayfaya yeniden kira parası yazılıyorsa, ön sayfa ile aynı olmasına özen gösterilmesi,
  4. Sözleşmenin yenilenmesi halinde artış şartı konuyorsa, bunun uyuşmazlığa neden olmayacak bir şekilde net olarak belirtilmesi,
  5. Güvence (teminat, depozito) alınıyorsa, bunun da net bir şekilde belirtilmesi,
  6. Kira sözleşmesi vekil aracılığı ile yapılıyorsa bu hususun da net bir şekilde sözleşmeye yazılması,
  7. Kiracı veya kiralayan tüzel kişilik ise sözleşmeyi imzalayan şahsın tüzel kişiyi temsil yetkisinin bulunup bulunmadığın araştırılması ve imza sirkülerinin sözleşmeye eklenmesi,
  8. SSK ve bağ kur emeklilerinin maaşlarının haczedilemeyeceğinin göz önünde bulundurulması,
  9. Sözleşme yapıldıktan sonra (daha sonra ceza ve faiz ödeme durumunu ortadan kaldırmak için), 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na göre yasal süresi içinde,  ilgili vergi dairesine gidilerek, sözleşmeye ilişkin damga vergisinin yatırılması, 
  10. İşyeri kiralarında, kiracıların, ödedikleri kira parasından kestikleri gelir vergisi stopajı bağlı bulundukları vergi dairesine yatırmaları gerekmektedir.
  11. Bazı işyeri kira sözleşmelerinde ödenecek kira parasının net olması kararlaştırılmaktadır. Bu durumda, kiracı, kira parasını net olarak ödeyecek, ayrıca ödediği net stopaj düşülmüş oran kabul ederek tam kirayı ve stopaj hesaplayıp vergi dairesine yatıracaktır. 
  12. Kira parasının net olarak ödeneceği kararlaştırılan işyeri kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açılması halinde saptanan kira parası (Yargıtay kararları doğrultusunda), stopaj düşülmemiş brüt kira parası olup kiracı, belirlenen kira parasından stopajı keserek vergi dairesine yatıracaktır.
  13. iş bu kira sözleşmesinde yer almayan hususlar hakkında 6098 sayılı borçlar kanunu hükümleri geçerlidir

 

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu