Gayrimenkul Hukuku

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira ilişkilerinde ev sahibinin ihtiyaçları dolayısıyla kiracısını sahibi olduğu evden çıkarmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin sona erme yolları bakımından “bildirim yoluyla” ve “dava yoluyla” olmak üzere iki yol öngörülmüştür. İhtiyaç nedeniyle tahliye başlığı altında dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi hususu değerlendirilir. Bununla beraber; kiracının tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi başlıklar da merak konusu olmaktadır.

KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının tahliyesi, kira ilişkisinin devam ettiği süreçte ev sahibinin kiracısını tahliye etmesidir. Bu tahliye, taahhütname yoluyla da gerçekleştirilebilir. Bunun için sitemizde bulunan “Tahliye Taahhütnamesi” isimli makalemize bakabilirsiniz. Kiracının tahliyesi hususu taahhütnamenin bulunmadığı durumlarda oldukça yoğun ihtilaflar oluşturmaktadır. Zira yeni ev bulamayacağını düşünen kiracı evi boşaltmayı istememekte, ev sahibi ise evi yeni bir kiracıya daha yüksek fiyattan kiralamak istemekte direnmektedir. İşte kiracının tahliyesinin nasıl gerçekleştirileceği bu durumlarda belirsizlik oluşturmaktadır.

Normal fesih sürelerine uyulduğunda ev sahipleri açısından belirli veya belirsiz süreli olması fark etmeksizin kiracıyı tahliye etmek oldukça zordur. Çünkü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin kiracısını tahliye edebilmesi için sözleşmenin üzerinden 10 yıl geçmiş olmasını aramaktadır. 10 yıllık süre dolduktan sonra ev sahibi yasal fesih sürelerine uymak kaydıyla kiracısından evi tahliye etmesini isteme hakkına sahip olacaktır. Bu konuda daha detaylı bilgiye ulaşmak için sitemizde bulunan “Kira Sözleşmesi Feshi” isimli makalemizi ziyaret edebilirsiniz.

Normal fesih süreleri ve sebepsiz yere kiracının evden tahliye sini talep etmek ev sahipleri açısından belirtildiği gibi oldukça zor koşullara bağlanmış olduğundan ev sahipleri için tahliye açısından farklı yollara başvurulmaktadır. Bu yollardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun getirdiği bir imkân olan ihtiyaç nedeniyle tahliye mevzusudur.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

İhtiyaç nedeniyle tahliye açısından Türk Borçlar Kanunu’nun ev sahiplerine tanıdığı imkân 350.maddede hükme bağlanmıştır. Söz konusu hüküm aşağıdaki gibidir:

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

İhtiyaç nedeniyle tahliye hususu hakkında yukarıdaki madde kapsamında değerlendirilmesi gereken hususlar aşağıdaki gibidir:

  • Kiraya veren ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle kiracısını evden çıkarabilmesi için kira sözleşmesine konu ev kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer bir kişi ya da kişiler için konut ya da iş yeri olarak gereksinim oluşturmalıdır.
  • Bu gereksinimin nasıl belirleneceği hususu dava açıldığında uyuşmazlığa bakan mahkeme tarafından takdir edilecektir. Mahkeme, ev sahibinin gerçekten de ihtiyacı olduğunu tespit ederse bu durumda kiracıdan evi tahliye etmesini isteyecektir. 
  • Kiraya veren ev sahibinin, kiracısını tahliye etmek için başvurabileceği diğer yol inşa veya imarla alakalı olarak onarım, genişletme veya değiştirme gerekliliğidir. Buna ek olarak bu tadilat sırasında kira sözleşmesine konu kiralananın kullanılmasının kiracı açısından imkânsız olması da gerekmektedir. 
  • İmar-inşa veya yakın akrabalar açısından gereksinim durumları kiracının tahliye edilebilmesi için ev sahibi tarafından başvurulabilecek yollardır. Bu yollar, dava açmak suretiyle izlenebilir. Diğer bir ifadeyle dava açılmadığı süreç açısından kiracının evi tahliye etme zorunluluğu yoktur. Hatta öyle ki davanın devam ettiği süreçte de kiracının evden tahliye edilmesi mümkün değildir. Ev sahibi yalnızca mahkeme tarafından verilmiş olan tahliye kararına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

YENİ MALİK İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE

Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira sözleşmesine konu olan evin ev sahibi tarafından satıldığı durumlarda kiracının evden nasıl tahliye edilebileceğine yönelik bir konu başlığıdır. Bu konu başlığı Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesinde hükme bağlanmış bulunmaktadır. Söz konusu kanun metnine göre yeni malik sözleşmenin tarafı olmaktadır ve kiracıyı tahliye edebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:

  • Yeni ev sahibinin kira sözleşmesine konu olan kiralanan eve kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç duyuyor olmalıdır. 
  • Bu ihtiyaç olma durumu da yukarıda olduğu gibi uyuşmazlığa bakan mahkeme tarafından değerlendirilecektir. Şayet mahkeme gerçekten de yeni malikin böyle bir gereksinimi olduğuna kanaat getirirse bu durumda kira sözleşmesine konu olan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılmasına karar verebilecektir. 
  • Yeni malikin bu konuda açacağı dava belli bir süre içinde açılmalıdır. Hem yeni malik açısından hem de normal gereksinim sebebiyle tahliye davasının hangi süreler içinde açılacağı aşağıda ayrı bir başlık altında incelenecektir.

Yukarıdaki şartlar gerçekleştiği takdirde yeni malik tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesine konu evin tahliyesini talep edebilecektir.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE İHTARNAME SÜRESİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi, TBK m.350 ve 351 açısından farklılık göstermektedir. Bu farklılık aşağıda tablo halinde açıklanmıştır:

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Süreler:

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Süreler:

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde:

Sürenin bitiminde dava açılabilir.

Ev alındıktan sonra 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla 6 ay içinde dava açılabilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde:

6 ay ve 3 aylık sürelere uyularak belirlenen tarihten sonra 1 ay içinde dava açılabilir.

Ev alındıktan sonra 1 ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla 6 ay içinde dava açılabilir.

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI

Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 337 vd. maddelerinde hükme bağlanan Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları açısından geçerli bir uygulamadır. Diğer bir ifadeyle bunların haricindeki kiralar açısından yeniden kiralama yasağı uygulama alanı bulamayacaktır.

Yeniden kiralama yasağı temelde kiracısını TBK m.350 ve TBK m.351’e göre tahliye ettirmiş ev sahibinin söz konusu evi belli bir süre içinde bir başkasına kiraya verememesini ifade eder. Diğer bir ifadeyle ihtiyaç nedeniyle tahliye veya yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliyenin bulunduğu durumlarda ev sahibi açısından yeniden kiralama yasağı söz konusu olacaktır.

Yeniden kiralama yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinde hükme bağlanmıştır. Söz konusu maddeye göre yeniden kiralama yasağı hakkında aşağıdaki tespitler yapılmalıdır:

  • Şayet ortada haklı bir sebep mevcut değilse ev sahibi 3 yıl geçmeden tahliye edilen evi eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu imkân sayesinde ev sahiplerinin gereksinim sebebiyle tahliye imkanını kötüye kullanmaları engellenmiş olmaktadır.
  • Gereksinim nedeniyle tahliyenin yanı sıra imar ve inşa amacı tahliyeler açısından da 3 yıllık yeniden kiralama yasağı geçerlidir. Ayrıca eski kiracının imar veya inşaya konu taşınmazları kiralamak açısından öncelik hakkı vardır. Ev sahibi bu taşınmazlar önce eski kiracısına kiralamalıdır. Bu hak, ev sahibi tarafından kiracıya yazılı olarak bildirilir. Bu bildirimden sonraki 1 ay içinde kiracı öncelik hakkını kullanmazsa öncelik hakkı sona erer. Öncelik hakkı sona ermeden de 3 yıl içinde ev sahibi kira sözleşmesine konu olan taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
  • Şayet ev sahibi yukarıda özellikleri anlatılan yeniden kiralama yasağına uygun davranmazsa son kira yılındaki kira ücretinden hesaplanacak 1 yıllık kira miktarından az olmamak üzere eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlüdür. Tabii ki de uyuşmazlığın oluştuğu durumlarda bu tazminat miktarı mahkeme tarafından dava yoluyla belirlenecektir.

TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Her iki tahliye davası türü açısından da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Zira HMK m.4’e göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin davalar hariç kira sözleşmesiyle alakalı bütün davalar açısından sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.

Tahliye davalarının hangi adliyede açılacağı ise yetki kuralları gözetilerek belirlenebilir. Şayet ev sahibi aynı evde kalan birden fazla kiracısına karşı dava açacaksa HMK m.7’ye göre yetki belirlemesi yapılacaktır. Buna göre davalılardan birinin yerleşim yerinde tahliye davası açılabilir. Ancak ortak yetkili mahkeme belirlenmişse bu durumda ortak yetkili mahkeme harici başka bir mahkemede tahliye davası açılamayacaktır. Çünkü bu durumda artık kesin yetki kuralları işlemeye başlayacaktır. 

İhtiyaç nedeniyle tahliye konularında hukuki danışmanlık istiyorsanız Ankara kira konularında uzman avukat ekibi olarak bizi arayabilirsiniz.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu