Kira tespit davası , kiracı ile kiraya veren ev sahibi arasında kira bedelinin belirlenmesi veya artırıma ilişkin durumlarda uyuşmazlığı çözmek için açılan davadır. Bu bir tespit davası olmakla beraber mahkemece tespit edilen kira bedelinin kiracı tarafından kiraya veren ev sahibine ödenmesi gerektiğinden eda davası şeklinde de düşünülebilir.
Ancak olağan durumlarda sadece bir tespit davasıdır. Bununla beraber kira tespit davası şartları, geriye dönük kira tespit davası, 2023 kira zam oranı ve kira uyarlama davası gibi hususlar da merak edilmektedir. Makale kapsamında bu hususlar açıklanacak olup kira tespit davasıyla alakalı ek bilgiler de verilecektir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası , kiracı ile ev sahibinin anlaşamadığı durumlarda ödenecek kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak açılan davadır. Dava sonucunda belirlenecek kira bedeli hakkında mahkeme gerekli tespitlerde bulunur. Buna göre mahkeme kira bedelinin ne kadar süre için geçerli olacağı gibi hususları belirlemektedir.
Son dönem enflasyon artışlarıyla beraber ev sahiplerinin kira bedelini daha fazla artırmak istemesi ve kiracıların da normal olarak bu duruma karşı çıkmasıyla kira tespitine ilişkin uyuşmazlık sayıları oldukça artmaktadır. Bu konuda uzman kiracı avukatları aracılığıyla mahkemeler nezdinde temsil edilmek için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası şartları Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi uyarınca aşağıdaki gibi listelenebilir:
- Taraflar arasında kira bedelinin yeni kira yılında nasıl olacağına ilişkin olarak önceden bir anlaşma yapılmamış olmalıdır. Ki bu anlaşma TBK m.344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
- Kiracı ile kiraya veren ev sahibi arasında buna ilişkin bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli hâkim tarafından bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Bu belirleme yapılırken kira sözleşmesine konu kiralanan evin durumu da gözetilmek zorundadır. Kiralanan evin durumu söz gelimi kötüyse kira bedelinde hâkim tarafından yapılacak artırım çok üst seviyelerde olmayacaktır.
- Bazı durumlarda ise kiracı ile kiraya veren ev sahibi arasında anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın 5 yıllık sürelere göre belirleme yapılır. Bu durum ve süreç şu şekildedir: 5 yıldan uzun olan veya 5 yılın sonunda revize edilen kira sözleşmeleri açısından ve devamındaki her 5 yılın sonunda kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Diğer bir ifadeyle taraflar kendi aralarında anlaşmış olsalar dahi 5 yıllık sürelerin bulunduğu yukarıdaki durumlarda kira bedeli dava yoluyla hâkim tarafından belirlenebilir. Bu belirlemeler yapılırken emsal kira bedelleri de dikkate alınmak zorundadır.
- Kira bedeli taraflarca döviz cinsinden kararlaştırılmışsa 5 yıl geçmeden kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu konuda Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri saklıdır. 5 yılın sonunda ise kira bedeli dövizdeki değişiklikler dikkate alınarak belirlenir.
KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı Türk Borçlar Kanunu m.343’te hükme bağlanmıştır. Buna göre kira bedelinin belirlenmesi haricinde, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları başlıklı bölümünde geçtiği için sadece konut ve çatılı iş yerleri açısından geçerli olacaktır.
Kanun koyucu bu hükmü getirmek suretiyle kiracıları korumayı hedeflemiştir. Zira bu hüküm sayesinde kiracılar hakkında kira bedeli hariç aleyhe durumlar oluşturulamaz. Örneğin sözleşme devam ederken kiracının haftaya evden çıkmasına yönelik bir anlaşma yapılamaz, yapılsa da TBK m.343 uyarınca geçerli değildir.
Ayrıca TBK m.346’ya göre de kiracının yan giderler ve kira bedeli hariç bir şey ödemesi de kararlaştırılamaz. Özellikle kira bedelinin ödenmediği zamanlarda kiracının ceza koşulu ödeyeceği kararlaştırılamaz.
GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİT DAVASI
Geriye dönük kira tespit davası açılıp açılamayacağı da merak edilmektedir. Bu durum geriye dönük kira tespit davasından ne anlaşıldığına göre değişebilmektedir. Şayet kira tespit davası geriye dönük ve ödenmemiş kira bedelleri açısından açılmışsa geçerli olacaktır. Ancak buna yönelik bir durum yoksa Türk Borçlar Kanunu’nun 345/2.maddesi gereğince bazı belirlemeler yapılmalıdır. Buna göre:
Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa ya da
Kiraya veren ev sahibi tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmak kaydıyla yeni kira dönemi sonuna kadar herhangi bir tarihte açılmışsa
Mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira döneminden itibaren kiracıyı bağlayıcı hale gelir. Görüldüğü üzere yukarıdaki 2 durumdan birinin bulunduğu hallerde mahkemece kira bedeli belirlenmişse bu kira bedeli içinde bulunulan yeni kira dönemi açısından da geçerli hale gelecektir. Kiracının bu durumda başvurabileceği herhangi bir yol da bulunmamaktadır.
Şayet kira tespit davası tam olarak geriye dönük olarak açılmışsa yani eski kira bedeli borçlarının ödenmesi gayesini taşıyorsa bu durumda net tutarlar ve artış oranları dikkate alınır. Bu konuda da yapılacak hesaplama mahkemenin takdirindedir. Dava sonucunda mahkemenin kararı doğrultusunda kiracı eski kira bedellerine ilişkin yapılan belirleme sonucunda kiraya veren ev sahibine ilgili tutarı ödemek zorundadır.
2024 KİRA ZAM ORANI
2024 açısından kira zam oranı, ülkemizin içinde bulunduğu durum dikkate alınmak suretiyle özel bir yolla belirlenmiştir. Buna göre Adalet Bakanlığınca yapılan düzenleme dikkate alındığında kiraya veren ev sahipleri yeni kira dönemi açısından kira bedellerini en fazla %25 oranında artırabilir. Örnek vermek gerekirse 5000 TL kira veren bir kiracının yeni kira dönemi için kirası ev sahibi tarafından en fazla 6250 TL’ye çıkarılabilir.
Bu durum Adalet Bakanlığı tarafından yapılan açıklamaya göre 2024 Temmuz ayına kadar geçerli olacaktır. Kira bedelinin belirlenmesinde böyle bir sınır belirlenmiş olması bazı görüşlere göre mülkiyet hakkının ihlali niteliğindedir. Ancak ev sahiplerinin bu konuda oldukça absürt artışlar yapması bu durumu da gerekli kılmaktadır.
KİRA UYARLAMA DAVASI
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine değil 138.maddesindeki “Aşırı İfa Güçlüğüne” dayanmaktadır. Buna göre kira uyarlama davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir:
Olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu olağanüstü durum sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan nitelikte olmalıdır.
Olağanüstü olan bu durum davacının kendisinden kaynaklanmamalıdır. Kira uyarlama davasının ekseriyetle kiraya veren ev sahipleri tarafından açıldığı dikkate alındığında, bu ev sahiplerinin olağanüstü durumun oluşmasında kusur bulunmamalıdır. Zira kimse kendi kusurundan yararlanamaz.
Borcun ifası aşırı güç olmak zorundadır. Bu durum da dava açıldığı zaman açısından mahkemece belirlenecektir. Takdir hakkı hâkime aittir.
Yukarıdaki şartların oluştuğu durumlarda davacı, kira bedelinin yeni koşullara uydurulmasını talep edebilir. Bu durumun mümkün olmadığı durumlarda davacı sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Yani yeniden uyarlama mümkün değilse davacı olacak kişi sözleşmeden de dönebilir. Kira ilişkileri sürekli edimli bir sözleşme olduğu için bu durum bakımından fesih hakkı kullanılır.
Sıradaki Makelemiz : Ankara Ceza Avukatı
