Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapu sicilinde yer alan kaydın hukuka aykırı, hatalı veya geçersiz bir işleme dayanması nedeniyle iptal edilmesi ve gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılan bir mülkiyet hakkı davasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun m. 1024, m. 1025 ve devamı hükümlerinde düzenlenen tapu sicilinin tutulması, aleniyet ve güven ilkeleri, bu davanın hukuki temelini oluşturur.
Bu dava ile amaç, mülkiyetin gerçek sahibine iadesidir. Zira tapu sicili, taşınmaz üzerindeki ayni hakların resmi kaydıdır ve toplumda güveni sağlamak amacıyla tutulur. Ancak zaman zaman yanlış beyan, sahte vekâlet, miras anlaşmazlıkları, muris muvazaası veya inançlı işlemler gibi nedenlerle tapu kaydı gerçeği yansıtmayabilir. İşte bu durumlarda tapu iptal ve tescil davası, hakkın korunması için başvurulan en önemli hukuki yoldur.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki tapu kaydının iptal edilmesi ve doğru kişinin adına tescili amacıyla açıldığı için, dava doğrudan tapu maliki görünen kişiye karşı yöneltilir.
Başka bir ifadeyle, tapuda malik olarak kim görünüyorsa, dava o kişiye karşı açılmalıdır. Eğer taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse, dava yeni malik aleyhine yürütülür. Zira dava sonucunda verilecek mahkeme kararı, doğrudan tapu kaydını etkileyecektir.
Bu noktada davalı tarafın doğru belirlenmesi, davanın reddedilmemesi için büyük önem taşır. Yanlış kişiye karşı açılan tapu iptal ve tescil davası, “husumet yokluğu” nedeniyle reddedilebilir.
Eğer dava konusu taşınmaz, dava açılmadan önce veya dava devam ederken üçüncü kişiye devredilmişse, Yargıtay uygulamasına göre davacı, üçüncü kişiyi de davaya dahil etmek zorundadır.
Çünkü yeni malik, tapu kaydında hak sahibi konumundadır ve hakkında karar verilmeden kaydın değiştirilmesi mümkün değildir.
Tapu Sicil Müdürlüğü Davalı Olabilir mi?
Tapu Sicil Müdürlüğü, genellikle tapu iptal ve tescil davasında taraf olmaz. Çünkü dava, idari bir işlem değil, mülkiyet hakkına ilişkin özel hukuk davasıdır. Ancak bazı istisnai durumlarda (örneğin tapu kaydında maddi hata, tescilin teknik olarak düzeltilmesi gerekmesi veya tapu kayıtlarının yok olması gibi hâllerde), tapu sicil müdürlüğüne karşı da dava açılabilir.
Birden Fazla Davalı Olabilir mi?
Evet. Taşınmaz üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet söz konusuysa, davacı tüm paydaşlara karşı dava açmalıdır. Çünkü tapu kaydının tamamı üzerinde etkili bir karar verilebilmesi için tüm maliklerin davada taraf olması gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, belirli bir şekle tabi olan, teknik yönleri güçlü bir mülkiyet davasıdır. Bu nedenle dava sürecinin doğru yürütülmesi, hem maddi hukuka hem de usul hukukuna uygun hareket edilmesine bağlıdır.
Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Ancak dava açmadan önce, davacının bazı hususlara dikkat etmesi gerekir:
Tapu iptal ve tescil davası açabilmek için davacının meşru, güncel ve hukuken korunmaya değer bir menfaati bulunmalıdır. Örneğin, bir taşınmaz haksız şekilde başka biri adına tescil edilmişse veya muvazaalı bir satış yapılmışsa, gerçek hak sahibi dava açma hakkına sahiptir.
Türk Medeni Kanunu’nun m. 1025 hükmüne göre:
“Bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini ileri süren kimse, bu tescilin düzeltilmesini dava edebilir.”
Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Dava, usulüne uygun hazırlanmış bir dilekçe ile açılır. Dilekçede şu hususlar yer almalıdır:
- Taşınmazın açık adresi ve ada-parsel bilgileri
- Davalının adı, soyadı ve adresi
- Davanın hukuki dayanağı (örneğin muvazaa, sahte vekâlet, inançlı işlem, miras hakkı ihlali vb.)
- Deliller (tapu kayıt örneği, tanık, yazılı sözleşme, bilirkişi incelemesi, keşif talebi vb.)
- Talep sonucu: “Tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde net bir sonuç bölümü
Dilekçe, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) genel hükümlerine uygun olmalıdır.
Dava açılırken, nispi harç ödenir. Harç miktarı, taşınmazın değerine göre belirlenir. Mahkeme, eksik harç varsa “harç tamamlama dilekçesi” sunulmasını ister. Bu aşama eksik yapılırsa dava usulden reddedilebilir.
Mahkeme, dava dilekçesinin ardından şu adımları izler:
- Tarafların iddia ve cevaplarını toplar.
- Tapu kayıtlarını ve geçmiş devirleri inceler.
- Gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve keşif yapılır.
- Tüm deliller değerlendirildikten sonra, mahkeme tapu kaydının hatalı veya haksız şekilde tescil edildiğini değerlendirirse iptal kararı verir.
- Son olarak, “dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline” hükmedilir.
Mahkeme kararı kesinleştiğinde, mahkeme yazı işleri müdürü tarafından karar tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, mahkeme kararına dayanarak eski kaydı iptal eder ve yeni tescili yapar.
Bu aşamada davacının ayrıca bir işlem yapmasına gerek yoktur. Ancak uygulamada, işlemin hızlanması için kararın bir örneği davacı tarafından da tapu müdürlüğüne sunulabilir.
Tapu iptal ve tescil davası, çoğu zaman karmaşık hukuki ilişkiler (miras, vekâlet, muvazaa, sahtecilik) içerir. Bu nedenle davanın tecrübeli bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi, hata riskini en aza indirir ve süreci hızlandırır.
Yargıtay da birçok kararında, özellikle muvazaa veya inançlı işlem gibi karmaşık hukuki yapıların, tek başına şahsi beyanlarla değil, ciddi delillerle ispat edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Nedenlerle Açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz üzerindeki tapu kaydının gerçeği yansıtmaması, geçersiz veya hileli bir işleme dayanması gibi hukuki nedenlerle açılır. Bu nedenler, Türk Medeni Kanunu (TMK), Tapu Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatlarında açıkça belirlenmiştir.
Aşağıda en yaygın dava sebeplerini ve hukuki dayanaklarını bulabilirsiniz:
1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptali Davası
Muris muvazaası, halk arasında “mirastan mal kaçırma” olarak bilinir. Bir miras bırakan (muris), taşınmazını tapuda satış veya bağış gibi görünse de aslında gerçekte mirasçılarından mal kaçırma amacıyla devrediyorsa, yapılan işlem muvazaalıdır.
Bu nedenle muris muvazaası, tapu iptal ve tescil davası açılmasının en sık rastlanan nedenlerinden biridir.
2. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Yolsuz tescil, hukuken geçerli olmayan bir nedene dayanarak yapılan tapu kaydıdır. TMK m.1025 hükmü gereği, bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini ileri süren kimse, bu tescilin düzeltilmesini dava edebilir.
Yolsuz tescil genellikle şu durumlarda ortaya çıkar:
- Geçersiz bir satış sözleşmesine dayanarak yapılan tesciller,
- Sahte vekâletname ile yapılan devirler,
- İptal edilmiş veya sahte belgelerle yapılan işlemler.
Bu durumda tapu kaydı geçerli değildir ve gerçek hak sahibi, tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini isteyebilir.
3. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali Tescili Davası
Bir kişi taşınmazını güven ilişkisi (inançlı işlem) çerçevesinde başka birinin üzerine geçici olarak devrettiğinde, ancak karşı taraf taşınmazı iade etmezse, bu durumda da tapu iptal ve tescil davası açılır.
Bu tür davalarda yazılı inanç sözleşmesi, tanık beyanı ve banka hareketleri gibi deliller büyük önem taşır.
4. Hile, Aldatma veya Zorla İmzalama (İrade Sakatlığı)
Tapu devri, kişinin hile, tehdit veya baskı altında iradesi sakatlanarak yapılmışsa, işlem geçersizdir. Bu durumda davacı, irade bozukluğunu ispatlayarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun m.30-39 hükümleri, irade fesadı hâllerini düzenler. Bu tür davalarda tanık, yazılı belgeler, sağlık raporları ve bilirkişi incelemesi gibi deliller kullanılır.
5. Sahtecilik ve Usulsüz Vekâlet Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Sahte vekâletnameyle yapılan satış işlemleri, kesin hükümsüzdür. Bu durumda yapılan tescil, yolsuzdur.
Yargıtay, vekâletnamenin sahte olduğunun ispatı hâlinde tapu kaydının iptal edilip gerçek malik adına tesciline hükmedilmesi gerektiğini kabul eder.
Bu nedenle, tapu işlemlerinde kullanılan vekâletnamelerin noter tasdikli ve geçerli olması büyük önem taşır.
6. Miras Paylaşımında Hata veya Eksiklik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Miras taksimi sırasında yapılan bir hatadan dolayı bir taşınmazın yanlış kişiye tescil edilmesi hâlinde de tapu iptal davası açılabilir. Bu durumda davacı, miras payının yanlış hesaplandığını veya eksik devredildiğini ispat etmekle yükümlüdür.
7. Tapu Sicilinde Maddi Hata Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu kaydında ada, parsel, yüzölçümü veya malik bilgilerinde maddi bir hata varsa, düzeltme veya iptal davası açılabilir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Yolsuz tescil, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinde düzenlenen ve tapu sicilinin hukuka aykırı, geçersiz veya dayanağı bulunmayan bir işlem sonucunda oluşturulması durumudur.
Bir başka ifadeyle, bir taşınmazın mülkiyet hakkı veya başka bir ayni hakkı, geçerli bir hukuki sebep olmadan tapu siciline tescil edilmişse, bu işlem yolsuz tescil sayılır.
Yolsuz tescil, tapu sicilinin güvenilirliği ilkesini zedeleyen en önemli olgulardan biridir. Çünkü tapu, herkesin güvenip işlem yaptığı resmi bir kayıt sistemidir.
Türk Medeni Kanunu m. 1025:
“Bir aynî hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini ileri süren kimse, bu tescilin düzeltilmesini dava edebilir. Tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiye karşı da bu dava açılabilir.”
Bu hüküm uyarınca, yolsuz tescilin varlığında, gerçek hak sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak kaydın düzeltilmesini talep edebilir.
Bir tescilin yolsuz sayılabilmesi için üç temel unsurun varlığı aranır:
- Geçersiz bir hukuki sebep (örneğin sahte vekâlet, muvazaalı satış, yok hükmündeki sözleşme),
- Tescilin fiilen yapılmış olması,
- Gerçek hak sahibinin zararına sonuç doğurması.
Yani tapu kaydı, hukuken var olmayan bir hakkı yansıtıyorsa, tescil yolsuzdur.
Yolsuz tescil, geçerli bir tescil gibi sonuç doğurmaz. Tescille mülkiyet kazanılmış gibi görünse de mülkiyet hakkı gerçekte kazanılamaz.
Bu nedenle, yolsuz tescile dayanarak taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunan kişi, gerçek malik karşısında koruma görmez. Ancak, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması kuralı uyarınca, bazı hâllerde yolsuz tescil bile hak doğurabilir (TMK m.1023).
Türk Medeni Kanunu m. 1023 gereğince, tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen iyi niyetli üçüncü kişi, yolsuz tescilden etkilenmez:
“Tapu siciline güvenerek aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; tescilin yolsuz olmasından dolayı bu hak sona ermez.”
Bu hüküm, tapu siciline duyulan kamu güvenini korumayı amaçlar. Ancak burada kritik nokta “iyi niyet” kavramıdır. Eğer üçüncü kişi, tescilin hatalı veya sahte olduğunu biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa, artık korunmaz ve tapu iptali davası bu kişi aleyhine de açılabilir.
İnançlı İşlem Nedir?
İnançlı işlem, bir kimsenin taşınmazını belirli bir güven ilişkisi içinde başka bir kişiye devretmesi, ancak bu devrin arkasında taşınmazın geri iade edilmesi veya belirli bir amaç için tutulması konusunda taraflar arasında gizli bir anlaşmanın bulunması durumudur.
Bu tür işlemlerde görünüşte tapuda yapılan devir kesin ve kalıcı bir satış gibi görünse de, gerçekte tarafların amacı geçici bir güven ilişkisidir.
Dolayısıyla, tapu kaydı ile taraflar arasındaki gerçek irade arasında bir uyumsuzluk (irade sakatlığı) bulunur.
İnançlı işlem, Türk Medeni Kanunu’nda açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiş bir hukuk kurumudur.
Bu işlemler, genellikle bir taşınmazın emanet edilmesi, borca teminat gösterilmesi veya güven esaslı devirler şeklinde karşımıza çıkar.
İnançlı işlemin varlığından bahsedebilmek için şu unsurların bir arada bulunması gerekir:
- Taraflar arasında güven ilişkisine dayalı bir sözleşme bulunması,
- Bu sözleşmenin konusu olan taşınmazın tapuda devredilmesi,
- Taşınmazın belirli bir amaç veya süreyle karşı tarafa devredilmesi,
- Kararlaştırılan amacın gerçekleşmesi hâlinde taşınmazın geri verilmesi gereğinin doğması.
İnançlı İşlemlerde Yazılı Sözleşme Şartı
Yargıtay, inançlı işlemlerde yazılı inanç sözleşmesi bulunmasının ispat açısından zorunlu olduğunu vurgulamaktadır.
Sözlü beyanlarla inançlı işlemin ispatı mümkün değildir.
Bunun nedeni, Türk Borçlar Kanunu uyarınca iddia edenin iddiasını ispat yükü altında olmasıdır.
Bu nedenle, inançlı işlem ileri süren davacının, mutlaka yazılı bir belge veya banka hareketleri gibi dolaylı ispat araçlarına başvurması gerekir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir dava olduğundan, görev ve yetki kuralları bu davalarda özel bir önem taşır.
1. Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Bu durum, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 2. maddesi gereğince belirlenmiştir:
HMK m.2: “Dava konusunun değer veya miktarına bakılmaksızın taşınmazın aynına ilişkin davalar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.”
Tapu iptal ve tescil davası, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
2. Yetkili Mahkeme
Yetki, davanın coğrafi olarak hangi mahkemede açılacağını belirler. Tapu iptal ve tescil davalarında yetki, taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Bu durum, HMK m.12/1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir:
HMK m.12/1: “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
Dolayısıyla, taşınmaz hangi il veya ilçede yer alıyorsa, o yer Asliye Hukuk Mahkemesi davaya bakmakla kesin yetkilidir.
Örnek:
Taşınmaz Antalya’da ise, dava Antalya Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. İstanbul veya Ankara’daki bir mahkemede açılması hâlinde dava yetkisizlik nedeniyle reddedilir ve dosya talep üzerine taşınmazın bulunduğu yere gönderilir.
3. Birden Fazla Taşınmaz Varsa
Hukuk Muhakemeleri Kanunu MADDE 12- (3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.
Tapu İptali Davasında Zamanaşımı Süresi
Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı konusu, davanın niteliğine göre farklılık gösterir. Her tapu iptal davası aynı türde olmadığından, “her dava için geçerli tek bir süre” yoktur. Bu nedenle davanın hangi nedene dayandığı (örneğin muris muvazaası, yolsuz tescil, sahte vekalet, inançlı işlem vb.) zamanaşımı açısından belirleyicidir.
Öncelikle şunu belirtmek gerekir ki, mülkiyet hakkı zamanaşımına tabi değildir. Türk Medeni Kanunu’na göre mülkiyet, sürekli bir ayni haktır ve “zamanla sona ermez”. Dolayısıyla, tapu kaydının geçersiz olduğunu iddia eden gerçek malik, her zaman tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak bu kural tüm durumlar için sınırsız bir dava hakkı anlamına gelmez. Bazı özel hallerde, zamanaşımı veya hak düşürücü süreler devreye girebilir.
Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davalarında Süre
Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında da zamanaşımı süresi yoktur. Zira miras bırakanın muvazaalı işlemi, murisin ölümünden sonra ortaya çıktığından, mirasçılar bu fiili her zaman ileri sürebilir.
İnançlı İşleme Dayalı Davalarda Süre
İnançlı işlem iddialarında, durum biraz daha farklıdır. Eğer inançlı işlemde taraflar arasında bir iade süresi belirlenmişse, bu sürenin dolmasından itibaren 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır (TBK m.146).
Ancak süre belirtilmemişse, Yargıtay uygulamasına göre dava, inançlı işlemin inkâr edildiği tarihten itibaren 10 yıl içinde açılmalıdır.
İdari İşlem veya Kadastro Kaynaklı Hatalarda Süre
Eğer tapu kaydı bir kadastro hatasından veya idari işlemden kaynaklanıyorsa, bu durumda kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde dava açılmalıdır.
(3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3)
Tapu İptal Davasını Kazananlar
Tapu iptal ve tescil davasını kazanan taraf, dava sürecinde mülkiyet hakkını güçlü delillerle ispat edebilen kişidir. Her ne kadar davanın konusu taşınmazın gerçek mülkiyetine dayanıyor olsa da, mahkeme kararı büyük ölçüde ispat gücüne, delil tutarlılığına ve hukuki gerekçenin sağlamlığına bağlıdır. Bu tür davalarda “haklı olan” her zaman “kazanan” değildir; iddiasını ispatlayan taraf davayı kazanır.
Mahkeme, tapu iptal ve tescil davalarında iddia ve savunmaları değerlendirmek için:
- Tapu kayıtları,
- Vekaletnameler,
- Tanık beyanları,
- Yazılı sözleşmeler,
- Banka dekontları,
- Bilirkişi raporları
gibi delillerden yararlanır.
Davasını bu belgelerle destekleyen ve taşınmazın gerçekte kendisine ait olduğunu somut biçimde ortaya koyan davacılar, davayı yüksek oranda kazanır.
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) davaları, genellikle davacı mirasçıların lehine sonuçlanır. Zira bu davalarda amaç, miras bırakanın gerçek iradesinin tespitidir.
Miras bırakan, taşınmazı görünürde bir satış gibi göstermiş ama aslında bağışlamak istemişse, muvazaa vardır.
Yargıtay’a göre, muris muvazaası iddiasının ispatı için şu unsurlar aranır:
- Miras bırakanın taşınmazı devretme amacı,
- Satışın bedelsiz veya sembolik bedelle yapılmış olması,
- Taraflar arasındaki sosyal ve ekonomik durum,
- Tanık anlatımları.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?
Her ne kadar tapu iptal ve tescil davası mülkiyet hakkını koruyan güçlü bir hukuk yolu olsa da, bazı durumlarda bu davayı açmak hukuken mümkün değildir.
Bazen de dava açılsa bile mahkeme, “dava şartı yokluğu”, “menfaat bulunmaması” veya “usul hatası” gerekçesiyle davayı reddeder.
Bu nedenle, dava açmadan önce aşağıdaki durumların dikkatle incelenmesi gerekir:
1. Davacının Hukuki Yararı Yoksa
Her davada olduğu gibi, tapu iptal ve tescil davasında da davacının meşru, güncel ve korunmaya değer bir menfaati olmalıdır. Yani, davacı tapu kaydının iptaliyle doğrudan menfaat elde edecek kişi olmalıdır.
2. Taşınmaz Üçüncü Kişiye İyi Niyetle Devredilmişse
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline güven ilkesini düzenler. Buna göre, tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur.
Bu durumda, önceki malik veya gerçek hak sahibi artık tapu iptal davası açamaz. Yalnızca tazminat davası açabilir.
“Tapu siciline güvenerek taşınmazı edinen iyi niyetli üçüncü kişi korunur; bu kişiye karşı tapu iptali istenemez.”
(TMK m.1023)
Yargıtay uygulamasına göre, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu (yani sahteciliği veya muvazaayı bildiği) ispatlanmadıkça, dava reddedilir.
3. Kadastro Tespitinin Kesinleşmesinden 10 Yıl Geçmişse
Eğer dava konusu taşınmaz kadastro tespitine dayanıyorsa, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12/3 uyarınca 10 yıllık hak düşürücü süre geçtikten sonra artık tapu iptali istenemez.
Bu süre, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır, yani karşı tarafın itirazı olmasa bile dava doğrudan reddedilir.
4. Tapu Sicili Kaybolmuş veya Yok Olmuşsa
Tapu sicili tamamen yok olmuş, örneğin yangın, sel veya deprem nedeniyle tapu kayıtları silinmişse, artık doğrudan tapu iptali davası açılmaz.
Bu durumda yapılması gereken, tapu sicilinin yeniden oluşturulması için tescil davası açmaktır.
Yani burada amaç, eski kaydı iptal ettirmek değil, yeniden oluşturmak olur.
5. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne Karşı Açılan Davalar
Tapu sicilinin hatalı tutulması, yanlış yazım veya teknik bir maddi hata söz konusuysa, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne doğrudan tapu iptali davası açılamaz. Çünkü tapu müdürlüğü, idari bir organdır; bu tür talepler idari başvuru veya tapu düzeltme davası yoluyla çözümlenir.
6. Taraflar Arasında Sözleşme Geçerli ise
Taraflar arasında geçerli bir satış veya bağış sözleşmesi varsa ve işlem hukuken tamamlanmışsa, artık tapu iptali istenemez. Çünkü tapu iptali davası, geçersiz işlemler içindir; geçerli bir işlemde iptal değil, sözleşmenin feshi veya bedel iadesi davası açılabilir.
7. Kişisel Hakka Dayalı Talepler
Tapu iptal ve tescil davaları ayni hakka dayalı olmalıdır.
Eğer kişi yalnızca kişisel alacak hakkı (örneğin sözleşmeden doğan borç, satış vaadi, kira ilişkisi) ileri sürüyorsa, tapu iptali değil, tazminat veya ifa davası açmalıdır.
Yani, taşınmazın doğrudan devrini talep edebilmek için, kişinin o taşınmaz üzerinde ayni hak iddiası bulunmalıdır.
Kardeşler Arasında Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile içi taşınmaz devirleri, özellikle miras ve güven ilişkisi temeline dayandığından, kardeşler arasında açılan tapu iptal ve tescil davaları uygulamada oldukça yaygındır.
Bu tür davalar genellikle şu iki temel nedene dayanır:
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma)
- İnançlı işlem (güven ilişkisine dayalı devir)
Muris muvazaası, kardeşler arasında tapu iptali davalarının en sık rastlanan nedenidir.
Bu durumda miras bırakan (örneğin anne veya baba), taşınmazı görünüşte bir kardeşine satış veya bağış gibi göstererek devreder; ancak gerçekte amaç, diğer kardeşlerin miras payını azaltmaktır.
Bu durumda, diğer kardeşler murisin ölümünden sonra şu gerekçeyle dava açabilir:
“Miras bırakan, taşınmazı görünüşte satışla devretmişse de, gerçekte mirasçılardan mal kaçırma amacı gütmüştür.”
📌 Önemli Not:
Bu davalarda zamanaşımı süresi yoktur. Miras bırakanın ölümünden sonra, mirasçılar her zaman dava açabilir.
Bazı durumlarda, kardeşlerden biri taşınmazını diğerine geçici olarak veya bir amaca hizmet etmek üzere devreder.
Örneğin:
- Ailenin borçlarını ödemek,
- Ortak iş yürütmek,
- Vergi avantajı sağlamak,
- Aile içi mal paylaşımını kolaylaştırmak amacıyla.
Eğer bu devir sonrasında taşınmaz geri verilmezse, mağdur kardeş inançlı işlem gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Mahkeme, taraflar arasındaki ilişkinin güven esasına dayanıp dayanmadığını; yazılı inanç sözleşmesi, banka kayıtları, tanık beyanları ve tarafların davranışlarını inceleyerek değerlendirir.
Kardeşler arasındaki davalarda en önemli sorun, yazılı delil eksikliğidir. Çünkü aile içinde yapılan işlemler genellikle “güven” esasına dayanır ve yazılı belge düzenlenmez. Bu durumda mahkeme, şu delillere dayanarak karar verir:
- Tanık ifadeleri (aile bireyleri dışındaki tanıklar daha etkili olur),
- Tapu devri sırasında gösterilen bedelin gerçek satış bedeliyle orantısız olması,
- Taşınmazın devrinden sonra kimin kullanımında kaldığı,
- Banka kayıtları veya elden para verilmediğine dair deliller.
Tapu İptali Davası İspat
Tapu iptal ve tescil davaları, diğer birçok davadan farklı olarak yüksek ispat standardı gerektiren davalardır.
Çünkü davanın konusu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkıdır ve bu hak, ancak ciddi ve somut delillerle ispat edilebilir.
Hukukun temel ilkesi gereği, iddia eden ispatla yükümlüdür (HMK m.190). Yani tapu iptali isteyen kişi (davacı), tapudaki kaydın hatalı, hileli veya geçersiz olduğunu kanıtlamak zorundadır.
Davalı ise, tapu kaydının geçerli bir hukuki işleme dayandığını ispatlamalıdır. Eğer davacı iddiasını ispatlayamazsa, mahkeme davayı reddeder ve tapu kaydı aynen korunur.
Tapu iptal davalarında en güçlü deliller yazılı belgelerdir. Mahkemeler, özellikle inançlı işlem, muris muvazaası veya sahtecilik gibi davalarda yazılı belgeleri esas alır.
Kabul edilen başlıca yazılı deliller şunlardır:
- Tapu kayıtları ve devir belgeleri
- Resmî senetler (satış veya bağış sözleşmesi)
- Vekâletnameler
- Noter belgeleri
- Banka dekontları (bedel ödemesi yapılmadığını gösteren kayıtlar)
- Yazılı inanç sözleşmeleri
- Taraflar arasında yapılan protokoller
Yazılı delil bulunmayan veya tamamlayıcı nitelikte delillerin gerektiği hâllerde tanık beyanları da önem kazanır.
Ancak tanık beyanlarının somut, tutarlı ve tarafsız olması gerekir.
Mahkeme, aile bireylerinin tanıklığını çoğu zaman dikkatle değerlendirir, çünkü bu tür beyanlar duygusal etkiler taşıyabilir.
Bu nedenle, aile dışı tanıkların ifadeleri genellikle daha inandırıcı kabul edilir.
Tapu iptal ve tescil davalarında mahkeme, çoğu zaman bilirkişi raporu ve yerinde keşif yapılmasına karar verir.
Bilirkişiler, taşınmazın:
- Gerçek kullanım durumunu,
- Tarafların fiilî hâkimiyetini,
- Satış bedeli ile piyasa değeri arasındaki farkı
inceleyerek mahkemeye teknik görüş sunar.
Bu raporlar, mahkeme kararının dayandığı en önemli unsurlardan biridir.
Eğer davacı, tapu devrinde kullanılan vekaletnamenin veya satış sözleşmesinin sahte olduğunu iddia ediyorsa, mahkeme grafoloji bilirkişisi atar.
Bilirkişi, imzaların gerçek olup olmadığını, belgenin sonradan düzenlenip düzenlenmediğini inceleyerek rapor verir.
Tapu devrinin satış gibi gösterildiği hâllerde, bedelin gerçekten ödenip ödenmediği büyük önem taşır. Mahkeme, bankadan veya mali kurumdan alınan belgelerle para transferi yapılmadığını veya bedelin sembolik olduğunu tespit ederse, muvazaa kabul edilir. Bu, özellikle muris muvazaası davalarında güçlü bir ispat aracıdır.
Davalının geçmişte yaptığı beyanlar, tanık ifadeleri veya noter belgeleriyle çelişiyorsa, bu durum da dolaylı ispat olarak kabul edilir. Örneğin, davalı “taşınmaz bana emanet verildi” gibi bir ifadede bulunmuşsa, bu beyan mahkemece inançlı işlem lehine değerlendirilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama Dilekçesi
Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardır. Yani ödenecek harç miktarı, dava konusu taşınmazın değerine göre hesaplanır. Bu nedenle dava açılırken belirlenen değer (örneğin 1.000.000 TL) üzerinden peşin harç yatırılır; ancak dava ilerledikçe mahkeme, taşınmazın gerçek değerinin daha yüksek olduğunu tespit ederse, davacıdan eksik kalan harcın tamamlanması istenir. Bu aşamada “harç tamamlama dilekçesi” devreye girer.
Harç, devletin sunduğu yargı hizmeti karşılığında ödenen bir kamu geliridir. Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın mülkiyetini doğrudan etkilediği için değer esasına göre harçlandırılır.
Harçlar Kanunu’nun 28. maddesi gereğince:
“Nispi harca tabi davalarda dava değeri, taşınmazın gerçek değerine göre belirlenir. Eksik harç sonradan tamamlanabilir.”
Bu dilekçe, mahkemenin eksik harç tespitinden sonra mahkeme kalemine sunulan resmi bir beyandır. Davacı, dilekçeyle hem harcın yatırıldığını bildirir hem de mahkeme dosyasına dekontu ekler.
Tapu İptal ve Tescil Davası Harç Tamamlama Dilekçesi Örneği
Aşağıda uygulamada sıkça kullanılan sade ve doğru formatta bir dilekçe örneği yer almaktadır:
…….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
Dosya No: 2025/… E.
Davacı: [Ad Soyad, T.C. Kimlik No, Adres]
Vekili: Av. [Ad Soyad]
Davalı: [Ad Soyad, Adres]
Konu: Mahkemenizin …/…/2025 tarihli ara kararı uyarınca eksik kalan harcın tamamlandığının bildirilmesinden ibarettir.
Açıklamalar:
Mahkemenizin …/…/2025 tarihli ara kararı ile dava konusu taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen değerine göre eksik kalan harcın tamamlanması için tarafımıza 1 haftalık kesin süre verilmiştir.
Tarafımızca, eksik harç bedeli olan [tutar] TL, …/…/2025 tarihinde [banka/vezne adı] üzerinden yatırılmıştır.
Eksik harç tamamlandığından, dosyanın esası hakkında incelemeye devam edilmesini saygılarımla arz ederim.
Sonuç ve Talep:
Eksik harcın yatırıldığına ilişkin dekontun dosyaya eklenmesi ve gereğinin yapılmasını arz ve talep ederim
Ek:
- Harç makbuzu / banka dekontu örneği
Saygılarımla,
… / … / 2025
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad]
(İmza)
Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçe Örneği
…….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİNE
DAVACILAR :
- ……………………………………… (T.C. No: …………………)
- ……………………………………… (T.C. No: …………………)
Adres: ……………………………………………………
VEKİLİ :
Av. ………………………………………
Adres: ……………………………………………………
DAVALI :
Adı Soyadı: ………………………………………
Adres: ……………………………………………………
KONU :
Davacılar tarafından, davalıya inançlı işlem / teminat amacıyla devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına yeniden tesciline karar verilmesi talebinden ibarettir.
DAVA DEĞERİ :
HARCA ESAS DEĞER: 1.000,00 TL (Harca esas bedel keşif sonucu tespit edileceğinden eksik harç gerçek değerin tespitinden sonra tamamlanacaktır.)
AÇIKLAMALAR
- Davacılar kardeş olup uzun yıllardır ticaretle iştigal etmektedirler. “…… …Ltd. Şti.” unvanlı şirket bünyesinde faaliyet gösterirken ekonomik kriz döneminde ciddi bir nakit sıkıntısına düşmüşler, bankalardan kredi temin edemez hale gelmişlerdir.
- Bu zor dönemde, davalı … ile ticari ilişkileri nedeniyle tanışıklıkları bulunmaktadır. Davalı, görünürde hayvan yemi ticareti ve süt toplama işiyle uğraşmaktadır. Davalı, davacıların içinden bulunduğu ekonomik zorlukları bilerek onlara borç para verebileceğini, karşılığında ise taşınmazlarını teminat olarak devretmeleri gerektiğini belirtmiştir.
- Davacılar, söz konusu dönemde davalıdan değişik zamanlarda faiz karşılığı borç para almış, teminat maksadıyla bazı taşınmazlarını davalıya devretmişlerdir. Bu kapsamda en son olarak davacı …’e ait … ada, …. parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki … numaralı bağımsız bölüm, …. tarihinde davalıya teminat amacıyla devredilmiştir.
- Davacıların davalıya olan borcu, faiziyle birlikte ödenmiş; bu husus defalarca sözlü olarak davalıya iletilmiş, teminat amacını yitiren taşınmazın iade edilmesi istenmiştir. Ancak davalı, taşınmazı iade etmekten imtina etmiş, haksız şekilde kendi adına muhafaza etmiştir.
- Oysa bu devir işlemi gerçekte bir satış değil, inançlı işlem/teminat amaçlı devirdir. Yani davacılar mülkiyet hakkını devretmeyi kastetmemiş, yalnızca borcun güvence altına alınması için tapuda görünüşte devir yapılmıştır.
- Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescil niteliğinde olan bu işlem, davalıya herhangi bir mülkiyet hakkı kazandırmaz.
- Davalı, kötü niyetlidir. Çünkü taraflar arasındaki borç ilişkisinin ve teminat maksadının bilincindedir. Buna rağmen taşınmazı kendi adına kaydettirerek davacıların mülkiyet hakkını gasp etmiştir. iş bu duruma kanıt olarak müvekkiller ile davalının yazışmalarını sayın mahkemenize ekte sunuyoruz.
- Ayrıca …. Belediyesinden ödenen vergi ödemelerine ilişkin dekontlar istenildiğinde davaya konu taşınmazın tün vergi borçlarının davalılar tarafından ödendiği ortaya çıkacaktır. ayrıca söz konusu taşınmazda halen oturan ….. isimli kiracı ile yapılan kira sözleşmesi dahi davacılar tarafından yapılmış olup davalı tarafın taşınmazın kendisinin olmadığından söz konusu kira sözleşmesine taraf olarak dahi katılmamıştır.
- Davacılar, bugüne kadar birçok kez davalıyla uzlaşmaya çalışmış; taşınmazın iadesi talebini iletmiş, ancak davalı iyi niyetli davranmamıştır. Bu sebeple işbu davayı açma zorunluluğu doğmuştur.
HUKUKİ SEBEPLER
- Türk Medeni Kanunu
- Tapu Kanunu hükümleri,
- 6100 sayılı HMK m. 119 vd.
DELİLLER
- Tapu kayıtları,
- Taşınmazın satış sözleşmesi ve devir işlemlerine ilişkin belgeler,
- Davacılar ile davalı arasındaki borç ilişkisini gösteren belgeler,
- Banka dekontları, ödeme belgeleri,
- Tanık beyanları,
- Bilirkişi incelemesi ve keşif,
- Yargıtay emsal kararları,
- Her türlü yasal delil. (Tapu iptal ve tescil davası dilekçe örneği)
SONUÇ VE TALEP
Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle;
- … ili … ilçesi … mahallesi … ada, … parsel sayılı taşınmazdaki 8 numaralı bağımsız bölümün, davalı adına olan tapu kaydının iptaline,
- Taşınmazın davacılar adına tesciline,
- Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına,
karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
Davacılar Vekili
Av. ………………………………
(Tarih – İmza)
